Risaralda fue en 2024 el departamento del Eje Cafetero que más remesas recibió, sobre todo desde Estados Unidos y España, según los boletines económicos regionales del Banco de la República. Cuando ese dinero se convierte en una casa o un apartamento en Pereira o en Dosquebradas, pueden aparecer conflictos propios de un inmueble que se pagó desde fuera del país: la escritura que se firmó a nombre de un familiar, el poder que no alcanzaba para lo que se firmó y el arriendo que contrató y cobra otra persona.
Con más de 20 años de ejercicio, ADALET LEGAL revisa esos negocios, los corrige mientras todavía hay acuerdo y los lleva a juicio cuando ya no lo hay.
La vivienda que se pagó desde fuera y quedó a nombre de otro
Se giró el dinero a un hermano o a la madre para que comprara, y la escritura se firmó a nombre de quien estaba en Colombia. Mientras la relación es buena, nadie lo discute. El problema aparece cuando esa persona fallece, se separa, tiene deudas o se niega a devolver el inmueble.
La ley civil permite que un mandatario contrate a su propio nombre por encargo de otro, y la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC3890 de 2021, reconoció que quien se hace así titular de un bien está obligado a transferirlo a quien el comitente señale. En ese mismo caso, sin embargo, la Corte no casó la sentencia porque no se probó el mandato oculto. Ahí está el punto: como el folio muestra a otro como dueño, todo depende de poder demostrar el encargo, y los giros son solo una parte de esa prueba.
La prueba se construye con las transferencias, los mensajes en que se habló de la compra, los pagos al vendedor o a la constructora y los testigos de la negociación, y hay que reunirla pronto: si el titular fallece, la discusión sigue contra sus herederos, y si un acreedor suyo embarga el inmueble, el folio juega en contra de quien no figura en él.
La titulación a nombre de otro trae además dos problemas de familia. Si quien figura como comprador estaba casado, el inmueble adquirido a título oneroso durante el matrimonio entra por regla general en la sociedad conyugal; y si convive en unión marital desde hace al menos dos años, se presume una sociedad patrimonial con un efecto parecido, de modo que, si esa sociedad se liquida, la pareja del titular puede pedir que el inmueble entre en el reparto. Y si el inmueble quedó afectado a vivienda familiar, venderlo o hipotecarlo exige también el consentimiento del cónyuge o compañero permanente del titular. De esa parte se ocupa nuestra práctica de derecho de familia en Pereira.
Comprar o vender con poder: lo que el documento tiene que decir
Cuando el comprador o el vendedor no firma personalmente la escritura, lo hace un apoderado, y un poder mal redactado detiene la firma en la notaría o, peor, permite firmar lo que no se quería.
Para vender, hipotecar o limitar el dominio de un inmueble, la norma admite dos caminos: un poder general otorgado por escritura pública, o un poder especial que identifique con precisión el inmueble por su ubicación, dirección, matrícula inmobiliaria y cédula catastral. Si el especial consta en documento privado, requiere presentación personal o reconocimiento ante juez o notario. Si se otorga fuera del país, se firma ante el cónsul de Colombia o ante el funcionario extranjero autorizado, y en este segundo caso requiere apostilla o la legalización que corresponda.
Las facultades que no quedan escritas generan problemas. Un poder para comprar no sirve para vender, y hay que decir expresamente si el apoderado puede firmar la promesa, pagar o recibir el precio, constituir hipoteca o aceptar la afectación a vivienda familiar, y a qué cuenta debe consignarse el dinero. Todo límite tiene que quedar escrito en el poder, porque el tercero que contrata de buena fe se atiene al documento.
El arriendo que firmó otro: quién demanda cuando el arrendatario no paga
Si el dueño vive fuera y el arriendo lo maneja un familiar o una inmobiliaria, hay una regla que debe tener presente: la ley permite arrendar una cosa ajena, y por eso arrendador es quien celebró el contrato a su propio nombre, que no necesariamente es el propietario. Si el familiar firmó a su propio nombre, por regla general el proceso de restitución lo debe promover él, porque ese juicio se traba entre arrendador y arrendatario; si firmó como apoderado del propietario, el arrendador es el propietario.
Si lo administra una inmobiliaria, antes de entregarle las llaves vale la pena verificar que esté matriculada como arrendadora: en Pereira la inspección, control y vigilancia de quienes arriendan inmuebles como actividad está a cargo de la Secretaría de Vivienda Social del municipio. Quien administra el inmueble por encargo del propietario, sea la inmobiliaria o el familiar, debe además rendirle cuentas, y si no lo hace, la ley prevé un proceso de rendición provocada de cuentas.
En vivienda urbana, el canon solo puede subir cada doce meses y hasta el cien por ciento de la variación del IPC del año calendario anterior, y no se pueden exigir depósitos en dinero ni otras cauciones reales. Y un dato que interesa al propietario que vive fuera: la administración que deja de pagar el arrendatario se le puede cobrar también a él, porque la ley de propiedad horizontal hace solidarios al propietario y al tenedor en las expensas comunes ordinarias.
Cómo trabajamos un asunto inmobiliario en Pereira
El primer paso es leer el certificado de tradición, la escritura y, si existen, el poder o el contrato de arriendo. En el certificado, que para un inmueble de Pereira expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pereira, aparecen el titular y las anotaciones del folio; con todo eso se define quién está legitimado para actuar. Si el problema es de titulación, reunimos la prueba del dinero y del encargo antes de contactar a la otra parte, porque una conversación mal planteada puede hacer desaparecer esa prueba.
No siempre vale la pena demandar. Si no hay manera de probar que el dinero era suyo y que hubo encargo, una demanda contra el familiar que figura como dueño tiene pocas posibilidades, y a veces la salida razonable es negociar una transferencia o un reconocimiento por escrito mientras la relación lo permita. Si la prueba existe, el momento de usarla es antes de que cambie la situación del titular.
Preguntas frecuentes
Compré un apartamento en Pereira con dinero que envié desde el exterior y la escritura quedó a nombre de mi hermano, ¿cómo lo recupero?
La vía más directa es que su hermano se lo transfiera por escritura pública. Antes de pedírselo, reúna la prueba del dinero y del encargo, y revise a qué título se hará la transferencia, porque de eso dependen los costos notariales, de registro e impuestos. Si se niega, se puede demandar para que cumpla el encargo, pero el resultado depende de probar que el dinero era suyo y que él compró por instrucción de usted: giros, mensajes, pagos al vendedor y testigos. Si su hermano está casado, o convive en unión marital desde hace al menos dos años, hay que actuar cuanto antes, porque el inmueble puede entrar en la liquidación de la sociedad conyugal o patrimonial, y si está afectado a vivienda familiar, transferirlo requiere también el consentimiento de su pareja.
Le di a mi mamá un poder para comprar, ¿le sirve también para vender el apartamento?
Si el poder solo la autoriza para comprar, no. Para vender se necesita un poder general otorgado por escritura pública o un poder especial que identifique el inmueble por su ubicación, dirección, matrícula inmobiliaria y cédula catastral y que autorice expresamente la venta. En documento privado requiere presentación personal o reconocimiento ante juez o notario; si lo firma en el exterior, se otorga ante el cónsul de Colombia o, con apostilla o legalización, ante el funcionario extranjero autorizado. En el nuevo poder indique también si puede firmar la promesa, recibir el precio y a qué cuenta debe consignarlo.
Mi primo firmó a su nombre el contrato de arriendo de mi casa y el arrendatario dejó de pagar, ¿quién puede demandar?
Por regla general, su primo, porque el proceso de restitución se adelanta entre quien figura como arrendador y el arrendatario, aunque la casa sea suya. Si prefiere que la posición de arrendador pase a usted, esa cesión tiene que quedar bien formalizada antes de demandar, y sus requisitos se revisan caso por caso. Mientras tanto, quien puede demandar es su primo, y como administra el arriendo por encargo suyo, le debe rendir cuentas de lo cobrado. Presentar la demanda a nombre de quien no es el arrendador en el contrato la expone a fracasar por falta de legitimación.
Los documentos para una primera revisión
Envíenos el certificado de tradición y, si los tiene, la escritura, el poder o el contrato de arriendo. Con ellos revisamos la situación registral del inmueble y los caminos posibles. Escríbanos por WhatsApp o desde la página de contacto.
Esta página hace parte de nuestra práctica nacional de derecho inmobiliario. En Pereira también atendemos derecho civil, cobro de cartera, derecho comercial, derecho laboral y derecho de familia.