Si su negocio funciona en un local arrendado en Barranquilla, o si usted es el propietario que lo arrienda, el Código de Comercio le aplica reglas que no existen para la vivienda y que ningún contrato puede cambiar. La más importante: pasados dos años, el comerciante puede exigir la renovación del arriendo. Explicamos ese derecho, sus excepciones, el desahucio y lo que ocurre cuando el propietario recupera el local.
Local comercial en Barranquilla: quién tiene derecho a renovar
El artículo 518 del Código de Comercio dispone: «El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo». Hay dos condiciones que se revisan con cuidado en cada caso: que los dos años sean consecutivos y que durante ese tiempo haya funcionado el mismo establecimiento.
La norma trae tres excepciones: el incumplimiento del arrendatario; que el dueño requiera el inmueble para vivir en él o para montar allí un negocio propio de actividad sustancialmente diferente a la del arrendatario; o que haya que reconstruirlo, repararlo con obras imposibles de ejecutar con el local ocupado, o demolerlo por ruina o para levantar una obra nueva.
Una protección que el contrato no puede quitar
Es frecuente encontrar contratos de local en los que el arrendatario declara renunciar a la renovación. El artículo 524 le resta todo valor a ese pacto: «Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes». Lo mismo vale para cualquier cláusula que acorte los plazos de desahucio o elimine el derecho de preferencia.
El desahucio: seis meses antes del vencimiento
Si la causal alegada es el uso propio o las obras, el artículo 520 le exige desahuciar al arrendatario «con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato». De lo contrario, el contrato queda renovado o prorrogado con idénticas condiciones y por igual plazo que el original. Un aviso enviado tarde, aunque la causal sea cierta, deja el contrato renovado por otro período. Ese aviso no se exige cuando una autoridad competente ordena ocupar o demoler el inmueble.
Si el propietario recupera el local para obras o para uso propio
El comerciante que sale conserva derechos. El artículo 521 le da preferencia, «en igualdad de circunstancias», para arrendar los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin pagar primas distintas del canon, que en caso de desacuerdo fijan peritos. Para ejercerla, el propietario debe informarle con al menos sesenta días de anticipación la fecha de entrega, y el comerciante debe responder, con no menos de treinta días de anterioridad a esa fecha, si la ejerce o no.
El artículo 522 castiga el uso indebido de esas causales. Si el propietario no destina el local al fin que invocó, o no comienza las obras en los tres meses posteriores a la entrega, debe indemnizar al arrendatario los perjuicios, «según estimación de peritos». Esa indemnización comprende el lucro cesante, lo que cueste instalarse en otro sitio, lo pagado a los trabajadores despedidos por el cierre o el traslado y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles hechas en el local.
Desacuerdo sobre el precio al renovar
La renovación no congela el precio, pero tampoco lo deja al arbitrio de una sola parte. El artículo 519 prevé: «Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos». Antes de llegar al juez, una propuesta de canon sustentada suele ordenar la negociación.
Cómo le ayudamos
Si usted es el arrendatario, establecemos desde cuándo corre su derecho, revisamos si el desahucio que recibió cumple plazo y causal, y preparamos la respuesta. Si es el propietario, verificamos que la causal encaje en el artículo 518, redactamos el desahucio con la anticipación debida y documentamos las obras o el uso propio para no quedar expuesto a la indemnización del artículo 522. Antes de empezar, dejamos pactados por escrito los honorarios.
Preguntas frecuentes
¿A los cuántos años tiene derecho a renovación el arrendatario de un local comercial?
Cuando ha ocupado el local al menos dos años seguidos con el mismo negocio (Código de Comercio, artículo 518).
¿El dueño puede negarse a renovar porque necesita el local?
Sí, si lo requiere para vivir en él o para un negocio propio de actividad sustancialmente distinta, pero debe desahuciar al arrendatario al menos seis meses antes del vencimiento (artículos 518 y 520).
¿Qué pasa si el aviso de desahucio llega tarde?
Si el propietario no respeta la anticipación mínima de seis meses, el contrato queda renovado o prorrogado con iguales condiciones y por el mismo plazo del inicial (artículo 520).
¿Es válido que el arrendatario firme una renuncia a la renovación?
No. El artículo 524 del Código de Comercio priva de efectos a cualquier pacto contrario a los artículos 518 a 523.
Entregué el local, ¿puedo dejar un aviso con mi nueva ubicación?
Sí. El artículo 518 permite fijar, en un lugar visible dentro del local, un aviso de no más de 1.600 cm2 con la nueva localización, durante un mes contado desde la restitución. El costo lo paga el anterior arrendatario y el propietario no puede oponerse.
Consulte su contrato de local en Barranquilla
Mándenos por WhatsApp la fecha de inicio del arriendo, el contrato y cualquier aviso que haya recibido o piense enviar. Con eso le decimos en qué posición está y qué conviene hacer antes del vencimiento.
Otros servicios y ciudades
Esta explicación se enmarca en el derecho inmobiliario que ejercemos en todo el país. Atendemos asuntos de arriendo y propiedad también como abogados inmobiliarios en Cartagena, Bucaramanga y Cali. Si lo que necesita en Barranquilla es comprar o vender el establecimiento que funciona en ese local, o resolver un conflicto con socios, vea derecho comercial en Barranquilla. Si su proyecto inmobiliario se vende con un nombre propio, vea registro de marcas en Barranquilla. Otros servicios en Barranquilla: cobro de cartera en Barranquilla, derecho de familia en Barranquilla, derecho laboral en Barranquilla y derecho civil en Barranquilla.