Si usted es propietario de un apartamento o una casa arrendada en Bogotá, hay tres preguntas que tarde o temprano se hace: cuánto puede subir el canon, cómo recuperar el inmueble y con cuánta anticipación debe avisar. La Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana, responde las tres con plazos y formas estrictas. Un aviso mal enviado puede dejarlo atado al contrato por otro período completo.
Subir el canon: cada doce meses, con tope y con aviso
El artículo 20 de la Ley 820 permite el reajuste en estos términos: «Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon». El tope es el incremento del índice de precios al consumidor del año calendario anterior, «siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley».
La forma importa tanto como el valor. El arrendador «deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario». Si el inquilino paga el reajuste sin haber sido avisado, la misma norma aclara que no puede pedir después que se lo devuelvan alegando la falta de comunicación.
Terminar por incumplimiento del arrendatario
El artículo 22 enumera las causales. La primera es «La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato». Le siguen el no pago de servicios públicos que cause su desconexión, o de las expensas comunes cuando estén a su cargo; el subarriendo, la cesión o el cambio de destinación sin autorización expresa; la incursión reiterada en conductas que afecten la tranquilidad de los vecinos, comprobada ante la autoridad policiva; las mejoras o cambios sin autorización expresa o la destrucción del inmueble, y la violación del reglamento de propiedad horizontal.
Terminar sin incumplimiento durante las prórrogas
Si el inquilino cumple, el propietario igual puede terminar el contrato mientras corre una prórroga. El numeral 7 del artículo 22 lo permite «previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento».
El artículo 23 fija el procedimiento: comunicar por correo autorizado la fecha de terminación y que se pagará la indemnización de ley; consignarla a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente dentro de los tres meses anteriores a esa fecha, calculada sobre la renta vigente al momento del preaviso. Si el arrendatario entrega, recibe el pago; si no entrega, el parágrafo 1 permite al arrendador recuperar lo consignado e iniciar el proceso de restitución.
Al vencimiento del contrato: las causales especiales
El numeral 8 del artículo 22 permite terminar a la fecha de vencimiento del término inicial o de una prórroga, con aviso escrito de no menos de tres meses, cuando el propietario necesita el inmueble para vivir en él por lo menos un año, cuando hay que demolerlo o repararlo, o cuando debe entregarse por una compraventa. En esos tres casos el aviso debe ir con una caución a favor del arrendatario equivalente a seis meses del canon vigente. Existe una cuarta causal, la plena voluntad del arrendador, que solo procede si el contrato cumplió como mínimo cuatro años y obliga a pagar una indemnización equivalente a un mes y medio de arriendo.
Y una advertencia del inciso final del mismo artículo 22: «De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado».
Así llevamos su caso
Partimos del contrato y de su fecha de inicio: con eso sabemos si está en el término inicial o en prórroga, qué causal procede y hasta cuándo hay tiempo para avisar. Redactamos y enviamos las comunicaciones por el canal que exige la ley, preparamos la consignación cuando hay indemnización y, si el inquilino no entrega, adelantamos la restitución. Antes de actuar le enviamos una propuesta de honorarios por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se le puede subir el arriendo a un apartamento?
Una vez cada doce meses, hasta el incremento del índice de precios al consumidor del año calendario anterior y sin superar el límite del artículo 18 de la Ley 820. El aumento debe notificarse por servicio postal autorizado o por el mecanismo pactado en el contrato (artículo 20).
¿Puede el dueño pedir el apartamento antes de que se venza el contrato?
Durante el término inicial, solo por incumplimiento del arrendatario o por mutuo acuerdo. Durante las prórrogas, además, con aviso de tres meses y una indemnización de tres meses de canon (Ley 820 de 2003, artículos 21 y 22).
¿Con cuánta anticipación hay que avisarle al inquilino?
No menos de tres meses, por escrito y a través del servicio postal autorizado, tanto para terminar durante una prórroga como para invocar las causales especiales al vencimiento (artículo 22, numerales 7 y 8).
¿Qué pasa si no mandé el preaviso por escrito?
Si pretendía terminar al vencimiento invocando una de las causales especiales, sin constancia escrita del preaviso el contrato se entiende renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado (Ley 820 de 2003, artículo 22, inciso final).
¿Qué juez conoce la restitución de un inmueble arrendado en Bogotá?
El del lugar donde está el inmueble. El Código General del Proceso, en el numeral 7 de su artículo 28, reserva de modo privativo los procesos de restitución de tenencia al juez del lugar donde estén ubicados los bienes, aunque el inquilino viva hoy en otra ciudad.
Asesoría para arrendadores en Bogotá
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