Al comprar, vender o arrendar un inmueble en Cúcuta hay dos situaciones que conviene mirar con cuidado: el dueño que vive fuera del país y el comprador extranjero. Somos abogados inmobiliarios en Cúcuta y su área metropolitana, con más de 20 años de práctica, y acompañamos desde el estudio de títulos hasta la escritura registrada, o hasta la restitución si el arrendatario no paga.
Si usted es dueño y vive fuera del país
Puede vender, comprar o arrendar sin venir, por medio de un apoderado con poder especial que identifique el inmueble. Le enviamos el texto del poder y le decimos ante quién firmarlo en su país. Si hay que demandar, por ejemplo para recuperar el inmueble, el artículo 74 del Código General del Proceso dispone que «Los poderes podrán extenderse en el exterior, ante cónsul colombiano o el funcionario que la ley local autorice para ello; en ese último caso, su autenticación se hará en la forma establecida en el artículo 251». Y el artículo 251 exige que los documentos públicos otorgados en el extranjero se aporten «apostillados de conformidad con lo establecido en los tratados internacionales ratificados por Colombia». Más detalle en abogado colombiano para quienes viven en el exterior.
Si usted es extranjero y quiere comprar en Cúcuta
Puede hacerlo a su nombre. El artículo 100 de la Constitución dispone que «Los extranjeros disfrutarán en Colombia de los mismos derechos civiles que se conceden a los colombianos», con la salvedad de que la ley puede, por razones de orden público, subordinar a condiciones especiales o negar determinados derechos. Lo que hace segura la compra es lo mismo para todos: revisar antes de pagar.
Comprar con seguridad: títulos, promesa y escritura
Antes de firmar revisamos el certificado de tradición y la cadena de escrituras para encontrar hipotecas, embargos, demandas, limitaciones al dominio o una sucesión anterior mal hecha. Nada de eso se ve en una visita.
La promesa de compraventa solo obliga si cumple el artículo 1611 del Código Civil: «La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito», que el contrato prometido sea válido, que tenga «un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato» y que se determine de tal suerte el contrato «que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales». Una promesa mal hecha deja su anticipo sin protección.
Y la venta no está hecha hasta la escritura. El artículo 1857 del Código Civil dispone que «La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública». Después viene el registro, que es el que lo muestra a usted como dueño.
Recuperar un inmueble arrendado
El proceso de restitución está en el artículo 384 del Código General del Proceso. Lo primero que exige es la prueba del contrato: «A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de este hecha en interrogatorio de parte extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria».
Cuando la demanda se basa en falta de pago, la misma norma protege al arrendador: el arrendatario «no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados», o presente los recibos de los tres últimos períodos.
Propiedad horizontal
Para los conjuntos y edificios, el cobro de cuotas de administración tiene un título sencillo. Según el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, el título ejecutivo es «el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional». Expedirlo bien, con los valores y los intereses correctos, es lo que decide si el cobro prospera. Asesoramos también reformas de reglamento y conflictos entre copropietarios.
Cómo trabajamos
Cuando representamos a un comprador, lo representamos solo a él, no al vendedor ni a la inmobiliaria. Cotizamos con valor fijo y por escrito antes de empezar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa en Cúcuta si vivo en otro país?
Sí, por medio de un apoderado con poder especial que identifique el inmueble. Le enviamos el texto del poder y le indicamos ante quién firmarlo en su país.
¿Un extranjero puede comprar vivienda en Cúcuta?
Sí. Según el artículo 100 de la Constitución, los extranjeros disfrutan en Colombia de los mismos derechos civiles que los colombianos, salvo las limitaciones que la ley establezca por razones de orden público.
¿Cuándo es mío el inmueble que compré?
La venta de un inmueble no se reputa perfecta mientras no se otorga escritura pública (Código Civil, artículo 1857), y después la escritura debe registrarse.
¿Qué necesito para demandar la restitución de mi inmueble?
La prueba del contrato de arrendamiento: el documento firmado por el arrendatario, su confesión en interrogatorio extraprocesal o prueba testimonial siquiera sumaria (Código General del Proceso, artículo 384).
¿Cómo cobra un conjunto las cuotas de administración atrasadas?
Con un proceso ejecutivo cuyo título es el certificado expedido por el administrador, sin ningún requisito ni procedimiento adicional (Ley 675 de 2001, artículo 48).
Hable con un abogado inmobiliario
Escríbanos por WhatsApp con el inmueble y lo que necesita hacer, y le diremos qué hay que revisar y cuánto cuesta.
Otros servicios en Cúcuta
Esta página hace parte de nuestra práctica nacional de derecho inmobiliario. En Cúcuta también atendemos cobro de cartera, derecho de familia y derecho laboral. Cuando lo que se discute no es el negocio inmobiliario sino el título, el lindero o la posesión del predio, el asunto entra por derecho civil en Cúcuta. Si su proyecto inmobiliario se vende con un nombre propio, vea registro de marcas en Cúcuta.