En un edificio o conjunto de Medellín, la mayoría de los conflictos terminan en la asamblea: una cuota extraordinaria que varios propietarios no aceptan, una reforma al reglamento aprobada con pocos asistentes, una zona común entregada al uso de un solo apartamento. La Ley 675 de 2001 dice quién vota, con qué quórum y qué decisiones necesitan mayoría calificada.
Quién vota en la asamblea y cuánto pesa cada voto
Según el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, la asamblea la constituyen los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados. Y agrega: «El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado».
Lo que la asamblea decide dentro de la ley obliga a todos. El mismo artículo dispone que esas decisiones «son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos».
Convocatoria: plazos que el administrador debe cumplir
El artículo 39 exige que la asamblea ordinaria se reúna por lo menos una vez al año y que el administrador la convoque «con una antelación no inferior a quince (15) días calendario». Las extraordinarias pueden convocarlas el administrador, el consejo, el revisor fiscal o «un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad». En las extraordinarias, «en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este». La convocatoria debe incluir, además, la relación de propietarios que deben expensas comunes.
Quórum y mayorías en una copropiedad de Medellín
El punto de partida es el artículo 45: la asamblea sesiona con un número plural de propietarios que representen «más de la mitad de los coeficientes de propiedad» y decide con «el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad» representados en la sesión. El mismo artículo pone un techo: «Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento» de los coeficientes. Si el reglamento pide más, esas mayorías «se entenderán por no escritas». Y advierte: «Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas».
Decisiones que exigen setenta por ciento de los coeficientes
El artículo 46 enumera las decisiones de mayoría calificada. Entre ellas: los cambios que afecten la destinación de los bienes comunes; las expensas extraordinarias que durante la vigencia presupuestal superen cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales; la aprobación de expensas diferentes de las necesarias; la asignación de un bien común al uso exclusivo de un propietario; la reforma de los estatutos y el reglamento; la desafectación de un bien común no esencial, y el cambio de destinación genérica de los bienes privados. Según su parágrafo, no pueden adoptarse en reuniones de segunda convocatoria, que según el artículo 41 deciden con cualquier número plural de propietarios, salvo que en ellas se obtenga la mayoría exigida por la ley.
Actas e impugnación: el plazo es corto
El artículo 47 ordena que el acta, firmada por presidente y secretario, indique la forma de convocatoria, los asistentes con su coeficiente y los votos emitidos, y dispone que su copia «debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas». El artículo 49 permite al administrador, al revisor fiscal y a los propietarios impugnar las decisiones que no se ajusten a la ley o al reglamento.
El término lo fija el artículo 382 del Código General del Proceso: la demanda «solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad». Como el domicilio de la persona jurídica es, según el artículo 33 de la Ley 675, «el municipio o distrito donde este se localiza», y el Código General del Proceso, en su artículo 28, numeral 5, atribuye los procesos contra una persona jurídica al juez del lugar donde esta tiene su domicilio principal, la impugnación contra una copropiedad ubicada en Medellín se presenta ante los jueces de Medellín.
Nuestro trabajo con copropiedades
Antes de una asamblea importante, cotejamos el reglamento con la ley: convocatoria, orden del día, poderes y mayoría requerida para cada punto. Si la decisión ya se tomó, estudiamos el acta, la asistencia y los coeficientes para establecer, dentro de los dos meses, si cabe impugnarla. Desde el primer día, el valor del encargo consta en un documento firmado por ambas partes.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el quórum para que sesione una asamblea de propiedad horizontal?
Un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes. Las decisiones generales se toman con la mitad más uno de los coeficientes representados (Ley 675 de 2001, artículo 45).
¿Qué decisiones de la copropiedad necesitan el setenta por ciento?
Las del artículo 46 de la Ley 675, entre otras: reformar el reglamento, imponer expensas extraordinarias que superen cuatro veces las expensas necesarias mensuales, cambiar la destinación de bienes comunes o asignar uno al uso exclusivo de un propietario.
Si no fui a la asamblea, ¿tengo que cumplir lo que se aprobó?
Sí. Las decisiones adoptadas conforme a la ley y al reglamento obligan también a los propietarios ausentes o disidentes (Ley 675 de 2001, artículo 37).
¿Hasta cuándo se puede impugnar un acta de asamblea?
Dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto, so pena de caducidad; si el acto está sujeto a registro, el término corre desde la inscripción. La demanda se dirige contra la copropiedad (Código General del Proceso, artículo 382).
¿El reglamento puede exigir una mayoría más alta que la ley?
No por encima del setenta por ciento de los coeficientes, salvo para la extinción de la propiedad horizontal. Las mayorías superiores que traiga el reglamento se entienden por no escritas (artículo 45).
Hable con nosotros sobre su edificio o conjunto en Medellín
Si tiene una asamblea por delante o una decisión que le parece irregular, envíenos por WhatsApp el reglamento, la convocatoria o el acta. Le indicaremos si hay algo que corregir o impugnar y el plazo con que cuenta.
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