En el Meta la industria petrolera necesita servidumbres sobre predios rurales, y proyectos viales como la nueva calzada Chirajara–Fundadores de la vía Bogotá–Villavicencio, el corredor Villavicencio–Yopal y la Malla Vial del Meta han requerido comprar franjas de terreno, en algunos casos por expropiación. Para el propietario eso se traduce en dos documentos que cambian la situación de un predio: el aviso de una empresa que necesita una servidumbre para sus operaciones y la oferta formal de compra de una franja de terreno para una vía.
Con más de 20 años de ejercicio, ADALET LEGAL revisa esas propuestas, negocia la indemnización y representa al propietario en el avalúo judicial o en la expropiación cuando no hay acuerdo. Los pleitos de posesión, linderos y mejoras entre particulares los atiende nuestra práctica de derecho civil en Villavicencio.
Servidumbres de hidrocarburos: veinte días para negociar
Quien necesita ocupar un predio para explorar, explotar o transportar hidrocarburos debe dar aviso formal al propietario, poseedor u ocupante, o al dueño de las mejoras. El aviso indica si la ocupación será permanente o transitoria, los linderos del área, el tiempo, el título del operador y la invitación a negociar, se envía con copia al Ministerio Público, y con su entrega empieza una etapa de negociación directa que no puede pasar de veinte días calendario.
Si no hay acuerdo, se firma un acta con las causas y el valor máximo ofrecido, y la empresa puede pedir al juez civil municipal del lugar del inmueble que avalúe los perjuicios, consignando antes el valor de un avalúo comercial hecho por el IGAC o por un avaluador de lonja. El juez nombra un perito de la lista de auxiliares de la justicia, cuyos honorarios paga quien pidió el avalúo y que rinde su dictamen dentro de los quince días hábiles siguientes a su posesión; en ese proceso no se admiten excepciones, y la decisión puede revisarse ante el juez civil del circuito.
Conviene saber que la ocupación no espera al final del proceso: rendido el dictamen, el juez autoriza la ocupación provisional, y la empresa puede obtenerla incluso antes si deposita un 20 % adicional. Por eso los veinte días de negociación importan, y el acta debe dejar constancia de lo que se ofreció y de lo que el propietario pidió.
La indemnización debe cubrir todos los daños y perjuicios según la afectación real del predio, como los cultivos y pasturas, las cercas, los accesos y la parte del terreno que queda inutilizable. No se calcula sobre las ganancias del proyecto, la riqueza del subsuelo ni la capacidad económica de la empresa. Si la ocupación es permanente, se paga una sola vez por todo el tiempo; si es transitoria, por periodos de hasta seis meses. La servidumbre es un gravamen: el terreno sigue siendo del propietario, y el acuerdo, que se eleva a escritura pública, o la decisión del juez se registran en el folio del inmueble.
La oferta formal de compra para una vía
Cuando un proyecto de infraestructura de transporte necesita una franja de un predio, se notifica una oferta formal de compra al titular inscrito en el folio, al poseedor regular inscrito o a los herederos. La oferta se inscribe en el folio de matrícula, y desde ese momento el predio no admite nuevas limitaciones ni gravámenes.
El propietario tiene quince días hábiles para aceptar o rechazar. Si acepta, se firma la escritura o la promesa en diez días hábiles; si guarda silencio o no hay acuerdo, se entiende que renuncia a la negociación, y si a los treinta días hábiles desde la notificación no hay acuerdo formal, la entidad debe iniciar la expropiación, judicial o administrativa.
El precio parte de un avalúo del IGAC, de la autoridad catastral o de un avaluador registrado en una lonja, y comprende el valor comercial más, si procede, el daño emergente y el lucro cesante. En la negociación voluntaria el lucro cesante se calcula hasta por seis meses; en la expropiación judicial, la Corte Constitucional retiró ese límite. Por eso la oferta se revisa con su avalúo en la mano: área afectada, valor unitario, construcciones, cultivos y efecto sobre el resto del predio.
Si la expropiación sigue por vía judicial, la demanda debe presentarse dentro de los tres meses siguientes a la firmeza de la resolución, y la ley ordena a los jueces disponer la entrega anticipada del predio en un término de diez días hábiles. En ese proceso la discusión se centra en el precio, y ahí pesa la prueba que haya reunido el propietario.
Cómo revisamos un aviso o una oferta en Villavicencio
Empezamos por el certificado de tradición, que para los inmuebles de Villavicencio expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio, el aviso o la oferta con su plano y su avalúo, y un inventario de lo que la obra o la servidumbre afecta en el terreno. Con eso se estima si lo ofrecido corresponde a la afectación real y se prepara la respuesta dentro del plazo. Si hay voluntad de acuerdo pero diferencias técnicas sobre el valor, las partes pueden acudir a un centro de conciliación, como el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Villavicencio, que anuncia conciliación y peritaje, teniendo en cuenta que la negociación directa de una servidumbre de hidrocarburos no puede pasar de veinte días calendario desde el aviso.
Cuando la oferta está bien calculada, aceptarla a tiempo evita meses de proceso; cuando no lo está, el propietario tiene poco tiempo para demostrarlo, y ese es el momento de actuar.
Preguntas frecuentes
Una empresa petrolera quiere constituir una servidumbre en mi finca, ¿tengo que aceptar lo que ofrece?
No está obligado a aceptar el valor que ofrece, pero no puede impedir la servidumbre por estar en desacuerdo con él. Desde la entrega del aviso hay veinte días calendario para negociar. Si no hay acuerdo, la empresa puede pedir al juez civil municipal que un perito avalúe los perjuicios; en ese trámite no se admiten excepciones, el valor lo fija el juez y la decisión puede revisarse ante el juez civil del circuito. El juez autoriza la ocupación provisional sin esperar a que termine la discusión, así que conviene negociar con un inventario de afectaciones desde el primer día.
Me notificaron una oferta formal de compra de una franja de mi predio para una vía, ¿qué pasa si no la acepto?
Tiene quince días hábiles para aceptarla o rechazarla. Si guarda silencio, no hay acuerdo o no firma, se entiende que renuncia a la negociación, y si a los treinta días hábiles desde la notificación no hay acuerdo formal, la entidad debe iniciar la expropiación, administrativa o judicial. En la judicial se discute sobre todo el precio, que incluye el valor comercial y, si procede, el daño emergente y el lucro cesante, y el juez debe ordenar la entrega anticipada del predio. Por eso la respuesta se prepara con observaciones técnicas al avalúo de la oferta o con un avalúo propio.
Si acepto una servidumbre, ¿pierdo la propiedad de esa parte del terreno?
No. La servidumbre es un gravamen: la franja sigue siendo suya, pero soporta el uso pactado o impuesto, y ese gravamen queda inscrito en el folio. Por eso importa lo que diga la escritura: área, tiempo, usos permitidos, obligaciones de restauración y qué pasa cuando la operación termina.
Si ya le llegó el aviso o la oferta
Envíenos el aviso o la oferta con sus anexos y el certificado de tradición del predio, y le decimos cuánto tiempo queda para responder y qué hay que inventariar o avaluar para saber si el valor corresponde. Escríbanos por WhatsApp o desde la página de contacto.
Esta página hace parte de nuestra práctica nacional de derecho inmobiliario. En Villavicencio también atendemos derecho civil, cobro de cartera, derecho comercial, derecho laboral y derecho de familia.