Cuando en Cartagena una deuda quedó respaldada con hipoteca sobre un inmueble o con prenda sobre un bien mueble, el acreedor no necesita salir a buscar qué embargar: el bien ya está identificado desde el día en que se constituyó la garantía. El Código General del Proceso tiene un trámite especial para esos casos, el de la efectividad de la garantía real, con reglas que favorecen al acreedor y que conviene conocer antes de demandar.
Qué le da una hipoteca al acreedor
El artículo 2432 del Código Civil define la hipoteca como «un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor». El artículo 2434 exige que se otorgue por escritura pública. Y el artículo 2452 contiene su efecto más útil en un cobro: «La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido».
Dicho de otra forma, si el deudor vendió o traspasó el inmueble después de hipotecarlo, la garantía lo sigue.
Lo que debe llevar la demanda
El artículo 468 del Código General del Proceso aplica cuando el acreedor busca el pago «exclusivamente con el producto de los bienes gravados con hipoteca o prenda». La demanda debe indicar los bienes gravados y acompañar el título ejecutivo, el título de la hipoteca o de la prenda y, para inmuebles, un certificado del registrador sobre la propiedad del demandado y los gravámenes, «en un período de diez (10) años si fuere posible». Ese certificado no puede tener más de un mes de expedido.
Dos reglas más del numeral 1. La demanda «deberá dirigirse contra el actual propietario del inmueble, la nave o la aeronave materia de la hipoteca o de la prenda». Y si la deuda se pactó por cuotas, se puede pedir el valor de todas, caso en el cual se harán exigibles las no vencidas.
El embargo llega con el mandamiento de pago
Según el numeral 2 del artículo 468, «Simultáneamente con el mandamiento ejecutivo y sin necesidad de caución, el juez decretará el embargo y secuestro del bien hipotecado o dado en prenda». El registrador inscribe el embargo aunque el demandado ya no sea el dueño, y en ese caso el juez tiene como sustituto al propietario actual. La norma agrega que en este proceso «no habrá lugar a reducción de embargos ni al beneficio de competencia».
Si sobre el mismo bien pesa un embargo de otro proceso ejecutivo sin garantía real, el numeral 6 dispone que el embargo hipotecario o prendario sujeto a registro se inscribe de todas formas y el registrador cancela el anterior. Entre dos embargos con garantía real, prevalece el del gravamen que primero se registró.
Remate, otros acreedores y el saldo que queda
El juez cita a los demás acreedores con hipoteca o prenda sobre el mismo bien para que hagan valer sus créditos. En el remate, el acreedor con hipoteca de primer grado puede hacer postura con base en la liquidación de su crédito. Y si el producto del bien no alcanza, el numeral 5 permite continuar: «el acreedor podrá perseguir otros bienes del ejecutado, sin necesidad de prestar caución, siempre y cuando este sea el deudor de la obligación».
Hipotecas y prendas en Cartagena: lo primero que miramos
Antes de demandar pedimos el certificado de tradición actualizado y la escritura de hipoteca, o el documento de la prenda. Verificamos quién es hoy el propietario, si hay otros gravámenes o embargos anteriores, si la obligación está pactada por cuotas y si el deudor tiene más bienes por si el remate no cubre la deuda. Con esa información le decimos si conviene el trámite del artículo 468 o un ejecutivo con otros bienes. Si decide seguir, acordamos por escrito los honorarios antes de empezar.
Preguntas frecuentes
El deudor vendió la casa hipotecada, ¿todavía puedo cobrar con la hipoteca?
Sí. La hipoteca permite perseguir el inmueble sea quien fuere el que lo posea (Código Civil, artículo 2452), y la demanda se dirige contra el propietario actual (Código General del Proceso, artículo 468).
¿Tengo que prestar caución para que embarguen el bien hipotecado?
No. El juez decreta el embargo y el secuestro al tiempo con el mandamiento ejecutivo y sin necesidad de caución (Código General del Proceso, artículo 468, numeral 2).
Si el inmueble ya estaba embargado por otro acreedor, ¿pierdo la prioridad?
Si el otro embargo viene de un ejecutivo sin garantía real, el embargo con base en hipoteca o prenda registrada se inscribe de todas formas y el registrador cancela el anterior. Si ambos embargos se basan en garantías reales, prevalece el del gravamen que primero se registró (Código General del Proceso, artículo 468, numeral 6).
¿Qué pasa si lo que dan en el remate no cubre toda la deuda?
El acreedor puede perseguir otros bienes del ejecutado sin prestar caución, siempre que este sea el deudor de la obligación (Código General del Proceso, artículo 468, numeral 5).
¿Sirve una hipoteca hecha en documento privado?
No como hipoteca. La ley exige que se otorgue por escritura pública (Código Civil, artículo 2434).
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