Si usted administra un edificio o un conjunto en Zipaquirá, o hace parte de su consejo, y hay unidades que acumulan meses sin pagar la cuota de administración, la Ley 675 de 2001 le ofrece un cobro ejecutivo con reglas propias, más simples que las de una deuda corriente. Aquí explicamos quién está obligado, qué intereses se pueden liquidar y qué documento abre el proceso.
Quién debe pagar las expensas comunes
El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 dispone que los propietarios de bienes privados «estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal».
La misma norma cierra varias excusas posibles del moroso. Su parágrafo 2 aclara que la obligación se aplica «aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común». El parágrafo 1 dice que, si el inmueble es de varios dueños en común, cada uno «será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien». Y para las expensas ordinarias, el artículo establece solidaridad entre el propietario y el tenedor a cualquier título.
Los intereses que se pueden liquidar
El artículo 30 fija el tope: el retardo «causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior». La asamblea puede bajar la tasa, no subirla. Por eso, antes de liquidar, revisamos las actas para saber si alguna decisión fijó un interés menor.
El certificado del administrador es el título ejecutivo
Aquí está la mayor ventaja para la copropiedad. El artículo 48 de la Ley 675 enumera lo único que el juez puede exigir con la demanda: el poder, el certificado de existencia y representación, «el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional» y la «copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces» o de la parte del reglamento que autorice un interés inferior.
El mismo artículo añade que la acción ejecutiva «no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley». Y el numeral 8 del artículo 51 le asigna al administrador la función de cobrar, directamente o por medio de apoderado, las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y demás obligaciones pecuniarias, «iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna».
Cuotas atrasadas en Zipaquirá: el certificado que preparamos con el administrador
Aunque la ley no pide más requisitos, un certificado confuso invita a excepciones. Por eso lo armamos con el administrador unidad por unidad: identificación del inmueble y de su propietario, cada cuota con su mes y su fecha de exigibilidad, las extraordinarias por separado, las multas con la decisión que las impuso y la tasa de interés aplicada. Si el propietario vendió, el artículo 29 también ayuda: el notario debe exigir paz y salvo y, a falta de él, en la escritura queda constancia de la solidaridad del nuevo dueño por las deudas con la copropiedad.
Nuestro trabajo con administraciones
Recibimos el estado de cartera de la copropiedad, depuramos qué se puede cobrar, preparamos el certificado y la demanda, y reportamos al administrador y al consejo el avance de cada expediente. Los honorarios quedan pactados por escrito antes de iniciar.
Preguntas frecuentes
¿El administrador necesita permiso de la asamblea para demandar a un propietario que no paga?
No. Cobrar y recaudar las cuotas, e iniciar el cobro judicial, es una función del administrador que se ejerce sin necesidad de autorización alguna (Ley 675 de 2001, artículo 51, numeral 8).
Interés de mora en cuotas de administración: ¿cuánto se puede cobrar?
Hasta una y media veces el interés bancario corriente certificado. La asamblea, con el quórum del reglamento, puede fijar uno inferior (Ley 675 de 2001, artículo 30).
¿Hay que ir a conciliación antes de demandar por cuotas atrasadas?
No. La acción ejecutiva por expensas no depende de agotar antes los mecanismos de solución de conflictos de la Ley 675 (artículo 48).
Compré un apartamento y el dueño anterior dejó deudas de administración, ¿me toca pagarlas?
La ley establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo por las expensas que el primero no pagó al momento de la transferencia (Ley 675 de 2001, artículo 29). Conviene exigir el paz y salvo antes de firmar la escritura.
Si el apartamento está desocupado, ¿igual se paga la cuota?
Sí. La obligación se mantiene aunque el propietario no ocupe su bien o no use un servicio común (Ley 675 de 2001, artículo 29, parágrafo 2).
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Otros enlaces de interés
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