Para cobrar las cuotas de administración atrasadas, la copropiedad liquida lo que se debe con sus intereses y, si el propietario no paga —conviene requerirlo antes por escrito—, el administrador presenta una demanda ejecutiva con un solo título: el certificado de deuda que él mismo expide. La Ley 675 de 2001 dice que ese título «será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional» (artículo 48).
Esta guía es para administradores, consejos de administración y propietarios de edificios y conjuntos de uso residencial, comercial o mixto. Sigue el cobro en el orden en que ocurre —quién debe, cuánto, cómo se requiere, cómo se demanda, qué se embarga y hasta cuándo se puede cobrar— con el texto de la ley en la mano, y dice también lo que la copropiedad no puede hacer para presionar el pago.
El cobro en ocho datos
| Punto | Qué dice la ley | Norma |
|---|---|---|
| Título para demandar | El certificado de deuda que expide el administrador | Ley 675 de 2001, artículo 48 |
| Permiso de la asamblea | No hace falta: el administrador cobra e inicia el cobro judicial «sin necesidad de autorización alguna» | Ley 675 de 2001, artículo 51, numeral 8 |
| Interés de mora | Una y media veces el interés bancario corriente certificado, salvo que la asamblea fije uno inferior | Ley 675 de 2001, artículo 30 |
| Conciliación previa | No es requisito para el proceso ejecutivo | Ley 675 de 2001, artículo 48, y Ley 2220 de 2022, artículo 68 |
| Quién responde | El propietario; con él, el tenedor por las expensas ordinarias y el nuevo dueño por lo que dejó de pagar el anterior | Ley 675 de 2001, artículo 29 |
| Cuotas que se causen después | En las prestaciones periódicas, la orden de pago comprende también las que se causen durante el proceso | Código General del Proceso, artículo 431 |
| Embargo | Se puede pedir desde la presentación de la demanda | Código General del Proceso, artículo 599 |
| Plazo para cobrar | Cinco años de acción ejecutiva, contados desde que cada cuota se hizo exigible | Código Civil, artículos 2535 y 2536 |
1. Quién debe y qué se puede cobrar
La obligación de contribuir a las expensas comunes es de los propietarios de los bienes privados, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal, y no depende de que el propietario viva en el inmueble: la ley dice que se aplica «aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común» (Ley 675 de 2001, artículo 29, parágrafo 2). El mismo artículo amplía a quién se le puede cobrar:
- Al tenedor, sea arrendatario o de otra clase, por las expensas ordinarias: «Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.»
- Al nuevo dueño, por lo que dejó de pagar el anterior: la ley establece solidaridad «entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio».
- A cada uno de los dueños, cuando el inmueble es de varias personas en común: cada una «será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda» (parágrafo 1).
Por eso conviene que la administración tenga al día el estado de cuenta de cada unidad. En la escritura que transfiere el dominio, «el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad», y si no se cuenta con él, queda constancia en la escritura de esa circunstancia, de la solicitud presentada al administrador y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas con la copropiedad (artículo 29). Expedir el paz y salvo cada vez que cambia el tenedor o el propietario de una unidad es función del administrador (artículo 51, numeral 13).
Lo que se cobra son las cuotas ordinarias del presupuesto, las extraordinarias, las multas y los intereses. Las cuotas las aprueba la asamblea, a la que le corresponde «Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso» (artículo 38, numeral 4). Las extraordinarias tienen reglas propias: su cobro, adicional al recargo del fondo de imprevistos, «solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo» (artículo 35, parágrafo); si las de la vigencia superan cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, la decisión requiere una mayoría calificada del setenta por ciento de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto (artículo 46, numeral 2), la misma que exige la aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias (numeral 3), y esas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en estas últimas se obtenga la mayoría exigida (parágrafo del artículo 46). Una cuota extraordinaria sin el acta que la respalde, o una multa impuesta sin el procedimiento del reglamento, le da al deudor un argumento para defenderse.
2. Los intereses de mora: el tope y cómo se liquidan
La ley fija el tope: «El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior» (Ley 675 de 2001, artículo 30). La asamblea puede bajar la tasa; no subirla.
Esa certificación la expide hoy la Superintendencia Financiera, mes a mes. Un ejemplo: con la Resolución 1472 de 2026 certificó el interés bancario corriente de la modalidad de crédito de consumo y ordinario en 19,06 % efectivo anual para la vigencia entre el 1 y el 31 de octubre de 2026, según su comunicado oficial; una y media veces esa tasa es 28,59 % efectivo anual. La Ley 675 no precisa cuál de las modalidades que certifica la Superintendencia se toma. Ante la duda, conviene no liquidar por encima de esa referencia: la asamblea puede fijar un interés inferior al legal, pero no uno superior.
La ley tampoco fija el día de pago de cada cuota. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en un concepto de 2025 que no es obligatorio, anotó que la Ley 675 «guardó silencio frente al vencimiento del plazo para el pago de las expensas», de modo que la fecha desde la que corre la mora la fijan el reglamento o la asamblea. En el mismo concepto explicó que los intereses moratorios «se calculan sobre el valor de la cuota vencida, no sobre los intereses moratorios acumulados», y recordó el artículo 2235 del Código Civil: «Se prohibe estipular intereses de intereses.» Como la Superintendencia expresa la tasa en términos efectivos anuales, pasarla a una liquidación mes a mes es un cálculo que conviene revisar con el contador de la copropiedad antes de expedir el certificado.
3. El cobro antes del juzgado: carta, acuerdo de pago y lista de morosos
Antes de demandar conviene un requerimiento escrito, y no solo por cortesía: si la copropiedad se lo hace directamente al deudor, interrumpe la prescripción. El Código General del Proceso lo dice así: «El término de prescripción también se interrumpe por el requerimiento escrito realizado al deudor directamente por el acreedor. Este requerimiento solo podrá hacerse por una vez» (artículo 94). Una vez interrumpido, el término «comenzará a contarse nuevamente» (Código Civil, artículo 2536).
Qué debe llevar la carta de cobro
- El nombre de la copropiedad y del propietario, y la identificación del inmueble.
- Cada cuota adeudada con su mes, su valor y la fecha en que debió pagarse; las extraordinarias y las multas, por separado.
- Los intereses liquidados, con la tasa aplicada y la fecha de corte.
- Un plazo para pagar o para proponer un acuerdo, y los medios de pago.
- El aviso de que, si no paga, la copropiedad iniciará el cobro ejecutivo.
- La firma del administrador y la constancia de cómo y cuándo se entregó, que es la prueba de que el requerimiento interrumpió la prescripción.
El acuerdo de pago
Si el propietario quiere pagar por partes, el acuerdo debe quedar por escrito y firmado por él, con el total que reconoce, las fechas de cada pago y lo que pasa si incumple. Ese reconocimiento interrumpe la prescripción, porque el Código Civil dice que se interrumpe naturalmente «por el hecho de reconocer el deudor la obligación, ya expresa, ya tácitamente» (artículo 2539). Conviene además que el acuerdo diga que las cuotas que se causen mientras se cumple se pagan aparte, para que la deuda no siga creciendo, y desde cuándo se puede exigir todo el saldo si hay incumplimiento: si se pacta esa cláusula, «el acreedor deberá precisar en su demanda desde qué fecha hace uso de ella» (Código General del Proceso, artículo 431).
La lista de morosos
La ley permite publicar la mora, con condiciones: «Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora», y la publicación «solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios» (Ley 675 de 2001, artículo 30 y su parágrafo). Además, la convocatoria a la asamblea «contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes» (artículo 39, parágrafo 2). La Corte Constitucional declaró exequible la frase que autoriza publicar la mora, por los cargos analizados, en la Sentencia C-328 de 2019, y en el aparte de ese fallo que transcribe la Secretaría del Senado precisó que eso no impide que el deudor «ejerza sus derechos de contradicción, rectificación y/o actualización durante las diversas etapas del proceso que debe necesariamente agotarse con anterioridad a la imposición de cualquier sanción». En la práctica, la lista se publica solo mientras dura la mora, con saldos ciertos y actualizados que el deudor haya podido controvertir, en un lugar que vean los copropietarios y no los visitantes, y quien paga sale de ella.
4. Lo que la copropiedad no puede hacer
Para la deuda de dinero, la Ley 675 prevé los intereses de mora y la publicación de la mora (artículo 30) y el proceso ejecutivo (artículo 48). Las sanciones del artículo 59 —la publicación de los infractores con indicación del hecho, las multas sucesivas y la «Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte»— están previstas, según el propio artículo, para el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. Además, exigen un requerimiento escrito previo con indicación del plazo para ajustarse, las impone la asamblea o el consejo de administración cuando el reglamento le atribuye esa facultad, y se aplican con el procedimiento del reglamento, «consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación» (artículos 59 y 60). Si el reglamento de su copropiedad trae medidas contra los morosos, revíselas con un abogado antes de aplicarlas.
Y hay un límite sin excepciones: «En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo» (artículo 59, parágrafo). Bienes comunes esenciales son, según el artículo 3, los «Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular», y entre ellos la ley nombra «las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos». Cortar el agua o la luz desde las instalaciones comunes, impedir el paso a la vivienda o bloquear el parqueadero asignado al uso exclusivo de una unidad cae dentro de esa prohibición.
5. El certificado de deuda del administrador
El cobro de cuotas de administración tiene una particularidad: el título no lo firma el deudor. En los procesos ejecutivos que adelanta la copropiedad «para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses», el título ejecutivo es el certificado del administrador (Ley 675 de 2001, artículo 48). Y para expedirlo y demandar, el administrador no necesita permiso de la asamblea, porque es su función «Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna» (artículo 51, numeral 8).
Que la ley no le pida requisitos adicionales no quiere decir que cualquier certificado sirva. El Código General del Proceso exige que lo cobrado sea expreso, claro y exigible: «Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles» que consten en los documentos que señala (artículo 422). Y los defectos de forma se discuten al comienzo del proceso: «Los requisitos formales del título ejecutivo sólo podrán discutirse mediante recurso de reposición contra el mandamiento ejecutivo» (artículo 430). Un certificado que da un total sin decir de qué meses es, o que mezcla cuotas e intereses, invita a ese recurso. Por eso conviene que diga:
- Quién lo expide: el administrador, como representante legal de la copropiedad, con su firma y la fecha.
- El inmueble y su propietario o propietarios.
- Cada cuota ordinaria con su periodo, su valor y su fecha de vencimiento.
- Las cuotas extraordinarias y las multas, por separado, con la fecha del acta o de la decisión que las aprobó o impuso.
- Los intereses de mora aparte del capital, con la tasa aplicada y el periodo liquidado.
- El total a una fecha de corte.
Con la demanda va también el certificado de existencia y representación de la copropiedad, cuya inscripción y certificación «corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad» (artículo 8).
6. La demanda ejecutiva: anexos, juez y cuotas que siguen corriendo
La Ley 675 limita lo que el juez puede pedir con la demanda: «sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior» (artículo 48).
Tampoco hay que pasar antes por el comité de convivencia ni por los demás mecanismos de la ley: «La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley» (artículo 48). Y la conciliación extrajudicial no es requisito de procedibilidad del ejecutivo: en lo civil, la Ley 2220 de 2022 la exige antes de acudir a la especialidad civil «en los procesos declarativos» (artículo 68), y el Código General del Proceso regula el proceso ejecutivo en una sección distinta de la de los procesos declarativos.
Ante qué juez se demanda
La competencia depende del valor de lo que se cobra al presentar la demanda, que se cuenta «Por el valor de todas las pretensiones al tiempo de la demanda, sin tomar en cuenta los frutos, intereses, multas o perjuicios reclamados como accesorios que se causen con posterioridad a su presentación» (Código General del Proceso, artículo 26), con el salario mínimo vigente al momento de presentarla (artículo 25).
| Valor de lo cobrado al demandar | Juez | Norma |
|---|---|---|
| Hasta 40 salarios mínimos (mínima cuantía) | Civil municipal, en única instancia; donde exista, el juez municipal de pequeñas causas y competencia múltiple | Código General del Proceso, artículos 17 y 25 |
| Más de 40 y hasta 150 salarios mínimos (menor cuantía) | Civil municipal, en primera instancia | Código General del Proceso, artículos 18 y 25 |
| Más de 150 salarios mínimos (mayor cuantía) | Civil del circuito, en primera instancia | Código General del Proceso, artículos 20 y 25 |
En cuanto al lugar, por regla general es competente el juez del domicilio del demandado, y en los procesos que involucran títulos ejecutivos «es también competente el juez del lugar de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones» (artículo 28, numerales 1 y 3). Cuando el propietario vive en otra ciudad, esa elección se decide antes de radicar; lo explicamos con los conjuntos del Rodadero en cobro de cartera en Santa Marta.
Las cuotas que se causan durante el proceso
Si la obligación es una cantidad líquida de dinero, el juez ordena pagarla «en el término de cinco (5) días, con los intereses desde que se hicieron exigibles hasta la cancelación de la deuda», y para las prestaciones periódicas, como las cuotas ordinarias de administración, el mismo artículo añade: «Cuando se trate de alimentos u otra prestación periódica, la orden de pago comprenderá además de las sumas vencidas, las que en lo sucesivo se causen y dispondrá que estas se paguen dentro de los cinco (5) días siguientes al respectivo vencimiento» (artículo 431). Por eso la demanda pide también las cuotas ordinarias futuras, y la copropiedad no tiene que iniciar un proceso nuevo cada vez que el moroso deja de pagar otro mes.
La defensa del propietario
Notificado el mandamiento de pago, el propietario tiene diez días para proponer excepciones de mérito (artículo 442), como el pago o la prescripción, que el juez no declara por su cuenta: «El que quiera aprovecharse de la prescripción debe alegarla; el juez no puede declararla de oficio» (Código Civil, artículo 2513). Si no propone excepciones a tiempo, el juez ordena «el remate y el avalúo de los bienes embargados» o seguir adelante la ejecución, practicar la liquidación del crédito y condenar en costas al ejecutado (Código General del Proceso, artículo 440).
7. Embargo del inmueble, de los arriendos y de otros bienes
No hay que esperar la sentencia para proteger el cobro: «Desde la presentación de la demanda el ejecutante podrá solicitar el embargo y secuestro de bienes del ejecutado» (Código General del Proceso, artículo 599). El juez puede limitar los embargos a lo necesario, y el valor de los bienes no puede exceder del doble del crédito, sus intereses y las costas prudencialmente calculadas, salvo que se trate de un solo bien, de bienes hipotecados o dados en prenda que garanticen ese crédito, o cuando dividirlos disminuya su valor o su venalidad (mismo artículo). En el cobro de cuotas de administración, el primer bien que se mira es el inmueble que genera la deuda.
- El inmueble: el embargo de bienes sujetos a registro «se comunicará a la autoridad competente de llevar el registro con los datos necesarios para la inscripción» (artículo 593, numeral 1).
- Los arriendos: si el inmueble está arrendado, lo que el arrendatario le debe al propietario es un crédito embargable, cuyo embargo se perfecciona con la notificación al arrendatario mediante entrega del oficio del juzgado, y «El embargo del crédito de percepción sucesiva comprende los vencimientos posteriores a la fecha en que se decretó y los anteriores que no hubieren sido cancelados» (artículo 593, numeral 4).
- Cuentas y salario: se pueden embargar con los límites de la ley, que declara inembargables, entre otros, «Los depósitos de ahorro constituidos en los establecimientos de crédito, en el monto señalado por la autoridad competente, salvo para el pago de créditos alimentarios» y «Los salarios y las prestaciones sociales en la proporción prevista en las leyes respectivas» (artículo 594, numerales 2 y 6).
8. Hasta cuándo se puede cobrar: la prescripción de las cuotas
«La acción ejecutiva se prescribe por cinco (5) años. Y la ordinaria por diez (10). La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de cinco (5) años, y convertida en ordinaria durará solamente otros cinco (5)» (Código Civil, artículo 2536). El término se cuenta desde que la obligación se hizo exigible (artículo 2535), y como cada cuota vence en su propia fecha, cada mes tiene su propio plazo: en una cartera de varios años, las cuotas más antiguas son las primeras que pierden la vía ejecutiva.
Estos hechos interrumpen el término, y una vez interrumpido empieza a contarse de nuevo (artículo 2536):
- La presentación de la demanda, siempre que el mandamiento ejecutivo se notifique al demandado dentro del año contado a partir del día siguiente a su notificación al demandante; pasado ese año, el efecto solo se produce con la notificación al demandado (Código General del Proceso, artículo 94). La interrupción no vale, entre otros casos que enumera el artículo 95, si el demandante desiste de la demanda o si el proceso termina por desistimiento tácito.
- Un requerimiento escrito de la copropiedad al deudor, que solo vale una vez (artículo 94).
- El reconocimiento de la deuda por parte del propietario, expreso o tácito, como un acuerdo de pago firmado (Código Civil, artículo 2539).
Por eso, antes de demandar, la cartera se ordena por fechas: lo que está por cumplir cinco años va primero.
Quién lleva el cobro de la cartera de su copropiedad
En ADALET LEGAL el cobro de cartera lo dirige Andrés Felipe López Gutiérrez, socio fundador de la firma, abogado con más de 20 años de experiencia en propiedad industrial, especialista en Derecho Comercial de la Universidad del Rosario y especialista en Gestión Pública e Instituciones Administrativas de la Universidad de los Andes. Con él trabaja Kerlly Díaz, abogada asociada, que proyecta demandas, memoriales y recursos, interviene en actuaciones dentro de procesos ejecutivos y lleva el control de términos de los expedientes.
Con una copropiedad, el trabajo empieza por la cartera completa: qué cuotas están dentro del término, cuáles necesitan ya el requerimiento escrito, cómo debe quedar cada certificado y contra quién se demanda cuando el inmueble cambió de dueño o está arrendado. Los honorarios se pactan por escrito antes de empezar; cómo se fijan los de un abogado lo explicamos en honorarios de abogados en Colombia.
También le decimos cuándo no conviene demandar: si la deuda es pequeña y el propietario está cumpliendo un acuerdo de pago, o si las cuotas que quedan ya cumplieron cinco años y el deudor puede alegar la prescripción, un proceso puede costar más de lo que recupera.
Cobro de cartera de propiedad horizontal por ciudad
Algunas de nuestras páginas de cobro de cartera por ciudad tratan a fondo un punto de este proceso:
- Cobro de cartera en Envigado: si el conjunto puede restringirle al moroso el parqueadero o el ascensor, y la deuda que deja el dueño anterior.
- Cobro de cartera en Zipaquirá: el certificado que se arma unidad por unidad con el administrador y la tasa de mora que puede fijar la asamblea.
- Cobro de cartera en Santa Marta: propietarios de segunda vivienda que viven en otra ciudad y el juez ante el que se les demanda.
- Cobro de cartera en Bucaramanga: el cobro en tres etapas, con un frente propio para la cartera de edificios y conjuntos.
- Cobro de cartera en Barranquilla: qué documentos prestan mérito ejecutivo, la certificación del administrador entre ellos.
- Cobro de cartera en Chía y en Sabaneta: lo que el arrendador pagó por la administración o los servicios de su arrendatario y cómo se lo cobra.
Las páginas de Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena, Cúcuta y Pereira, y las de las demás ciudades, están reunidas en recuperación de cartera. Si la deuda no es de propiedad horizontal, la guía general es cómo cobrar una deuda en Colombia.
Preguntas frecuentes
¿Las cuotas de administración prescriben?
Sí. La acción ejecutiva prescribe en cinco años, contados desde que cada cuota se hizo exigible, así que cada mes tiene su propio plazo (Código Civil, artículos 2535 y 2536); después queda la vía ordinaria por otros cinco años. El término se interrumpe con la demanda notificada a tiempo, con un requerimiento escrito de la copropiedad, que solo vale una vez, y con cada reconocimiento de la deuda por parte del propietario. El juez no declara la prescripción si el deudor no la alega.
¿Cómo se liquidan los intereses de mora de la administración?
Con una tasa equivalente a una y media veces el interés bancario corriente que certifica cada mes la Superintendencia Financiera, salvo que la asamblea haya fijado una inferior (Ley 675 de 2001, artículo 30). Según el Ministerio de Vivienda, los intereses se calculan sobre cada cuota vencida y no sobre intereses ya causados; corren desde la fecha de pago que fijen el reglamento o la asamblea, y conviene que el certificado del administrador los muestre separados del capital.
¿Es legal publicar la lista de morosos del conjunto?
Sí, con límites. La Ley 675 de 2001 permite publicar la mora mientras subsista, solo en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, y ordena que el acta de la asamblea incluya a los propietarios en mora (artículo 30). La Corte Constitucional declaró exequible esa autorización, por los cargos analizados, en la Sentencia C-328 de 2019. La lista tiene que estar al día: quien pagó sale de ella.
¿Qué pasa si no pago la administración de mi apartamento?
La deuda causa intereses de mora, su nombre puede aparecer en la lista de morosos, en la convocatoria y en el acta de la asamblea, y la copropiedad puede demandarlo por la vía ejecutiva con el certificado del administrador, pedir el embargo de sus bienes desde la presentación de la demanda y llegar al remate si usted no paga ni prospera su defensa. Lo que la copropiedad no puede hacer es restringirle el uso de los bienes comunes esenciales ni el de los destinados a su uso exclusivo, y la restricción de bienes no esenciales que trae la ley está prevista para incumplimientos que no son de dinero.
¿Pueden embargar el apartamento por deudas de administración?
Por regla general, sí. Desde la presentación de la demanda ejecutiva la copropiedad puede pedir el embargo y secuestro de bienes del deudor (Código General del Proceso, artículo 599), y el embargo de un inmueble se inscribe en el registro. Si el apartamento está arrendado, también se pueden embargar los cánones que el arrendatario le paga al propietario.
¿El arrendatario debe pagar la administración?
Frente a la copropiedad, la ley establece solidaridad entre el propietario y el tenedor a cualquier título para las expensas comunes ordinarias (Ley 675 de 2001, artículo 29). Entre arrendador y arrendatario de vivienda urbana, el arrendatario debe pagar las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato (Ley 820 de 2003, artículo 9, numeral 3).
¿Un propietario en mora puede votar en la asamblea?
La Ley 675 de 2001 dice que todos los propietarios de bienes privados tienen derecho a participar en las deliberaciones de la asamblea y a votar en ella, y ese artículo no trae una excepción para quien debe cuotas (artículo 37). Lo que la ley sí ordena es que el acta de la asamblea incluya a los propietarios que se encuentren en mora (artículo 30) y que la convocatoria traiga la relación de quienes adeuden contribuciones a las expensas comunes (artículo 39).
¿Qué debe decir el certificado de deuda de la administración?
La ley no le pide requisitos adicionales, pero la obligación tiene que ser expresa, clara y exigible. Por eso el certificado identifica la copropiedad, el inmueble y su propietario, discrimina cada cuota con su periodo, su valor y su fecha de vencimiento, separa las extraordinarias y las multas con el acta o la decisión que las respalda, muestra los intereses aparte con la tasa aplicada y el total a una fecha de corte, y lo firma el administrador.
¿Su copropiedad tiene propietarios en mora?
Cuéntenos cuántas unidades deben, desde qué meses y si las cuotas extraordinarias tienen su acta, y le proponemos el orden del cobro: requerimientos, certificados y demandas. Escríbanos por WhatsApp o desde la página de contacto.
Esta guía es información general sobre la ley colombiana vigente al 20 de octubre de 2026 y no reemplaza la revisión del reglamento, las actas y la contabilidad de cada copropiedad.
Fuentes: Ley 675 de 2001; Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012); Código Civil, artículos 2235, 2513, 2535, 2536 y 2539; Ley 2220 de 2022, artículo 68, y Ley 820 de 2003, artículo 9, en el texto de la Secretaría del Senado, leídos el 20 de octubre de 2026; Resolución 1472 de 2026 de la Superintendencia Financiera; y el concepto del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio sobre intereses por mora en las propiedades horizontales, que responde la consulta radicada con el número 2025ER0080104.
