Si usted arrendó una casa o un apartamento en Chía y el arrendatario dejó de pagar el canon, o se fue dejando recibos de servicios públicos y cuotas de administración que usted terminó pagando, el propio contrato de arrendamiento le sirve para cobrar por la vía ejecutiva. No hace falta firmar un pagaré aparte. Esta página se refiere a la vivienda urbana, que es lo que regula la Ley 820 de 2003 según su artículo 1.
El contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo
La base está en el artículo 14 de la Ley 820 de 2003: «Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento». Eso incluye los cánones vencidos. El arrendatario, según el artículo 9 de la misma ley, está obligado a «Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido».
Por eso el primer paso es leer el contrato con cuidado: el valor del canon, la fecha de pago, los reajustes pactados y quiénes lo firmaron. Con esos datos se liquida lo que se debe mes a mes.
Servicios y administración que usted pagó por el arrendatario
El artículo 9, numeral 3, también obliga al arrendatario a «Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato». Si no pagó los servicios públicos domiciliarios o las expensas comunes y usted los cubrió, el artículo 14 le da un camino concreto.
Según esa norma, el arrendador puede repetir lo pagado por la vía ejecutiva «mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda». Guarde los recibos originales con la constancia de pago.
Contra quién se dirige el cobro
Si en el contrato firmaron varios arrendatarios, el artículo 7 de la Ley 820 establece la solidaridad entre ellos: las obligaciones económicas del contrato «pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa». Así, se puede demandar el total a cualquiera de ellos.
Tenga en cuenta además el artículo 16: en la vivienda urbana «no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales» para respaldar las obligaciones del arrendatario. Si el contrato previó un depósito de ese tipo, conviene revisarlo antes de demandar.
Cobrar los cánones y recuperar el inmueble en Chía
El cobro ejecutivo recupera dinero, pero no devuelve la vivienda. Si además quiere que el arrendatario la entregue, el camino es el proceso de restitución del artículo 384 del Código General del Proceso. En él, cuando la demanda se funda en la falta de pago, el demandado no será oído hasta que consigne lo adeudado o presente los recibos de los tres últimos períodos. El numeral 7 permite pedir embargos y secuestros sobre bienes del demandado para asegurar el pago de los cánones, con caución, y el numeral 9 dispone que si la causal es exclusivamente la mora en el canon, el proceso es de única instancia.
Cómo manejamos estos casos
Con el contrato, la relación de cánones impagos y los recibos que usted cubrió, preparamos la liquidación y le explicamos si conviene solo el ejecutivo, solo la restitución o ambos. Antes de mover cualquier actuación firmamos con usted un acuerdo escrito de honorarios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cobrar los arriendos atrasados aunque el inquilino siga viviendo en el inmueble?
Sí. Las sumas de dinero del contrato son exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento (Ley 820 de 2003, artículo 14), sin necesidad de pedir primero la restitución.
¿Cómo le cobro al arrendatario los recibos de agua y luz que tuve que pagar yo?
Por la vía ejecutiva, presentando las facturas pagadas y la manifestación bajo juramento de que usted las pagó, que se entiende hecha con la demanda (Ley 820 de 2003, artículo 14).
Si firmaron dos arrendatarios, ¿a cuál le cobro?
A cualquiera de los dos o a ambos, porque las obligaciones del contrato son solidarias entre arrendatarios (Ley 820 de 2003, artículo 7).
¿Es legal pedirle un depósito en efectivo al inquilino de una vivienda?
No. En el arrendamiento de vivienda urbana está prohibido exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales (Ley 820 de 2003, artículo 16).
Cobre sus arriendos en Chía
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