En Cajicá casi nadie compra un apartamento urbano estándar. Se compra casa en conjunto cerrado, lote en parcelación o un predio que hasta hace poco era rural y que hoy tiene vivienda encima. Esa diferencia, que parece de paisaje, es en realidad jurídica: el riesgo de la compra no está en el precio sino en el título, y los problemas de título en la Sabana casi siempre vienen de la historia del predio, no del vendedor que uno tiene enfrente.
Lo que cambia cuando el inmueble viene de un predio rural
Un predio grande que se fue dividiendo en lotes deja rastro en el folio de matrícula, y ese rastro es el que hay que leer. Aparecen englobes y desenglobes sucesivos, áreas que no coinciden entre la escritura y el levantamiento, linderos descritos por cercas, zanjas o árboles que ya no existen, y servidumbres de paso constituidas hace décadas para que el vecino del fondo pudiera salir a la vía.
Nada de eso impide comprar. Lo que sí hace es cambiar qué se revisa antes de firmar y qué se pacta en la promesa. Una servidumbre vigente sobre el lote que usted piensa cerrar, o un área que en la escritura dice una cosa y en el terreno otra, se descubren leyendo el folio y comparándolo con el plano, y se resuelven antes, no después.
El estudio de títulos es el trabajo; la escritura es el trámite
El estudio de títulos revisa la cadena de tradición hacia atrás y verifica que cada traspaso sea válido y que nadie haya quedado con un derecho vivo sobre el inmueble. En la práctica se buscan cinco cosas.
- Limitaciones y gravámenes inscritos: hipotecas, embargos, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, usufructos y condiciones resolutorias que siguen produciendo efectos.
- Sucesiones mal cerradas: el predio que quedó a nombre de un causante y se vende como si ya estuviera repartido, o el heredero que firma sin estar facultado.
- Sociedad conyugal o patrimonial no liquidada, que convierte una venta aparentemente simple en una venta que puede ser atacada después.
- Poderes: quién firma, con qué facultades y desde cuándo, sobre todo cuando el propietario vive fuera del municipio o fuera del país.
- Correspondencia entre lo que dice la escritura, lo que dice el folio y lo que hay en el terreno. Cuando los tres no coinciden, ese es el problema que hay que resolver.
La promesa de compraventa es donde se gana o se pierde
La mayoría de los pleitos inmobiliarios que atendemos no nacen de la escritura sino de la promesa que se firmó antes. Una promesa que no dice qué pasa si el crédito no se aprueba, que llama arras a lo que en realidad es un abono al precio, que fija un plazo sin consecuencia por incumplirlo o que no define quién asume gastos de escrituración, beneficencia y registro, deja a las dos partes discutiendo sobre algo que pudo quedar escrito en tres renglones.
Dos puntos más que en vivienda campestre pesan especialmente: la entrega real del inmueble, con fecha y con estado, y el saneamiento de lo que se descubra después. Si el lote tiene una ocupación de hecho, un inquilino o un vecino que usa una franja como paso, eso se pacta, no se asume.
Conjuntos y parcelaciones: el reglamento manda
Comprar en conjunto cerrado o en parcelación significa entrar en un régimen de propiedad horizontal con reglas propias. El reglamento define qué es privado y qué es común, cómo se calculan los coeficientes y las cuotas de administración, qué se puede construir o modificar y con qué autorización, y cómo se sanciona el incumplimiento.
De ahí salen los conflictos más frecuentes: cuotas de administración en mora y su cobro, reformas hechas sin permiso de la asamblea, uso de zonas comunes, decisiones de asamblea tomadas sin el quórum debido y sanciones impuestas sin procedimiento. Leer el reglamento antes de comprar evita la mitad de esas discusiones; la otra mitad se maneja cuando ya ocurrieron.
Arrendamiento y restitución del inmueble
Arrendar una casa en Cajicá no es lo mismo que arrendar un local: cambian las causales, los plazos de preaviso y lo que se puede exigir al terminar. Revisamos y redactamos el contrato para que el día que haya que recuperar el inmueble no falte el documento que hace falta, y llevamos el proceso de restitución cuando el arrendatario no entrega.
Preguntas frecuentes
¿Con el certificado de tradición basta para saber si puedo comprar?
No. El certificado muestra el estado actual y las anotaciones inscritas, que es mucho, pero no dice si un traspaso anterior fue válido ni si hay un heredero o un cónyuge con derecho vivo. Eso solo aparece leyendo la cadena de tradición hacia atrás y las escrituras que la soportan.
El área de la escritura no coincide con la del lote. ¿Eso se puede arreglar?
Suele poder arreglarse, y la vía depende del origen de la diferencia: un error de cita en la escritura, un desenglobe mal hecho o un lindero corrido en el terreno no se corrigen igual. Lo importante es saberlo antes de firmar, porque después el costo de la corrección casi siempre lo termina asumiendo el comprador.
Compré en parcelación y quiero construir. ¿Puedo?
Depende de dos cosas distintas que hay que mirar por separado: lo que permita la reglamentación urbanística del municipio para ese suelo, y lo que permita el reglamento de propiedad horizontal de la parcelación. Una cosa puede autorizar y la otra prohibir, y quien construye sin verificar las dos termina con una obra que no puede legalizar.
Otros servicios en Cajicá
También acompañamos en derecho de familia en Cajicá y en derecho civil en Cajicá.
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