Abogados Inmobiliarios en Cajicá

En Cajicá casi nadie compra un apartamento urbano estándar. Se compra casa en conjunto cerrado, lote en parcelación o un predio que hasta hace poco era rural y que hoy tiene vivienda encima. Esa diferencia, que parece de paisaje, es en realidad jurídica: el riesgo de la compra no está en el precio sino en el título, y los problemas de título en la Sabana casi siempre vienen de la historia del predio, no del vendedor que uno tiene enfrente.

Si lo que tiene entre manos es una venta, el cierre tiene cinco pasos y va en este orden: los documentos y el estudio de títulos, la promesa de compraventa, la escritura en la notaría, el registro con sus impuestos y la entrega del inmueble con su acta. Están explicados uno por uno más abajo, con lo que pide cada trámite en Cajicá, la norma que lo rige y quién paga cada gasto.

Lo que cambia cuando el inmueble viene de un predio rural

Un predio grande que se fue dividiendo en lotes deja rastro en el folio de matrícula, y ese rastro es el que hay que leer. Aparecen englobes y desenglobes sucesivos, áreas que no coinciden entre la escritura y el levantamiento, linderos descritos por cercas, zanjas o árboles que ya no existen, y servidumbres de paso constituidas hace décadas para que el vecino del fondo pudiera salir a la vía.

Nada de eso impide comprar. Lo que sí hace es cambiar qué se revisa antes de firmar y qué se pacta en la promesa. Una servidumbre vigente sobre el lote que usted piensa cerrar, o un área que en la escritura dice una cosa y en el terreno otra, se descubren leyendo el folio y comparándolo con el plano, y se resuelven antes, no después.

El estudio de títulos es el trabajo; la escritura es el trámite

El estudio de títulos revisa la cadena de tradición hacia atrás y verifica que cada traspaso sea válido y que nadie haya quedado con un derecho vivo sobre el inmueble. En la práctica se buscan cinco cosas.

• Limitaciones y gravámenes inscritos: hipotecas, embargos, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, usufructos y condiciones resolutorias que siguen produciendo efectos.
• Sucesiones mal cerradas: el predio que quedó a nombre de un causante y se vende como si ya estuviera repartido, o el heredero que firma sin estar facultado.
• Sociedad conyugal o patrimonial no liquidada, que convierte una venta aparentemente simple en una venta que puede ser atacada después.
• Poderes: quién firma, con qué facultades y desde cuándo, sobre todo cuando el propietario vive fuera del municipio o fuera del país.
• Correspondencia entre lo que dice la escritura, lo que dice el folio y lo que hay en el terreno. Cuando los tres no coinciden, ese es el problema que hay que resolver.

La promesa de compraventa es donde se gana o se pierde

La mayoría de los pleitos inmobiliarios que atendemos no nacen de la escritura sino de la promesa que se firmó antes. Una promesa que no dice qué pasa si el crédito no se aprueba, que llama arras a lo que en realidad es un abono al precio, que fija un plazo sin consecuencia por incumplirlo o que no define quién asume gastos de escrituración, beneficencia y registro, deja a las dos partes discutiendo sobre algo que pudo quedar escrito en tres renglones.

Dos puntos más que en vivienda campestre pesan especialmente: la entrega real del inmueble, con fecha y con estado, y el saneamiento de lo que se descubra después. Si el lote tiene una ocupación de hecho, un inquilino o un vecino que usa una franja como paso, eso se pacta, no se asume.

Vender un inmueble en Cajicá: el cierre en cinco pasos

Quien vende un apartaestudio, una casa en conjunto o un lote en Cajicá recorre los mismos cinco pasos, y en ese orden. Lo que cambia de un negocio a otro es lo que aparece en el folio y lo que quedó escrito en la promesa.

1. Reunir los documentos y leer el folio antes de prometer: certificado de tradición y libertad, escritura con la que usted adquirió, paz y salvo del impuesto predial de Cajicá y, si el inmueble está en propiedad horizontal, paz y salvo de la administración (qué pide cada uno).
2. Firmar la promesa de compraventa con día, hora y notaría para la escritura, forma de pago, fecha de entrega y reparto de los gastos (lo que no puede faltar).
3. Otorgar la escritura pública en la notaría; si el vendedor es persona natural, antes paga allí la retención en la fuente (escritura y retención).
4. Registrar la escritura en la oficina de registro de instrumentos públicos y pagar el impuesto de registro dentro del plazo legal (registro e impuestos).
5. Entregar el inmueble con un acta firmada por los dos (qué dice el acta de entrega).

1. Documentos y estudio de títulos del lado del vendedor

El estudio de títulos no es solo cosa del comprador. El vendedor que revisa su propio folio antes de prometer se ahorra la sorpresa de una anotación vieja que el banco del comprador puede objetar: una hipoteca que se pagó y nunca se canceló, un embargo, una afectación a vivienda familiar o un englobe mal hecho. Esto es lo que suelen pedir el notario, el comprador y su banco:

• El certificado de tradición y libertad del inmueble y, si el parqueadero o el depósito tienen matrícula propia, también el de cada uno. El número de matrícula dice qué oficina lleva el folio: según la Ley 1579 de 2012, la matrícula «señalará, con cifras distintivas, la oficina de registro, el departamento y el municipio, corregimiento o vereda de la ubicación del bien inmueble» (artículo 8).
• La escritura con la que usted adquirió, que es el punto de partida del estudio de títulos.
• El paz y salvo del impuesto predial, que expide la Secretaría de Hacienda de Cajicá. Según el portafolio de trámites de la Alcaldía, para pedirlo en la ventanilla se lleva la copia del pago del predial del año, un certificado de tradición y libertad de no más de 30 días de la matrícula individual (apartamento, parqueadero o depósito), el recibo pagado del certificado, la copia de la cédula de los propietarios y la indicación del trámite para el que se pide; la Alcaldía lo emite en tres días hábiles. También se saca en la página de la Alcaldía con el código catastral nuevo del inmueble, de 25 dígitos, y si es para la notaría, se imprime y se lleva a la ventanilla de Hacienda para la firma y el sello originales.
• Si el inmueble está en un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, el paz y salvo de la administración. La Ley 675 de 2001 dice que «En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad» (artículo 29). Si no se consigue, la escritura deja constancia de esa circunstancia, de la solicitud presentada al administrador y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad, así que el comprador lo va a exigir.
• Si el inmueble tiene hipoteca, la certificación del saldo que expide el acreedor y, una vez pagada la deuda, la escritura de cancelación, que también se registra (Ley 1579 de 2012, artículo 4, literal b).
• Si usted es casado, o tiene compañero permanente con una unión de por lo menos dos años (Ley 258 de 1996, artículo 12), y el inmueble está afectado a vivienda familiar, la firma de los dos: los inmuebles afectados «solo podrán enajenarse, o constituirse gravamen u otro derecho real sobre ellos con el consentimiento libre de ambos cónyuges, el cual se entenderá expresado con su firma» (artículo 3). Si el inmueble viene de un divorcio o de una sucesión sin liquidar, eso se resuelve antes de prometer; lo explicamos en derecho de familia en Cajicá.
• Si firma otra persona por usted, el poder que la faculte para vender ese inmueble; si usted vive fuera de Colombia, cómo se otorga está en poder para Colombia desde el exterior.

2. La promesa de compraventa, vista por quien vende

Una promesa que no cumple los requisitos de la ley no obliga a nadie. El Código Civil exige cuatro: «Que la promesa conste por escrito», que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces, «Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato» y «Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales» (artículo 1611, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887).

Para el vendedor, la época del contrato es un día, una hora y una notaría para firmar la escritura. Además, conviene que la promesa diga cómo y cuándo se paga el precio, si el comprador depende de un crédito y qué pasa si no se lo aprueban, la fecha y las condiciones de la entrega, quién paga cada gasto y cómo se reparten el predial y la administración del año.

Y que diga con todas las letras qué es la plata que se entrega al firmar. Si se dan arras sin más, cualquiera de los dos puede retractarse, «el que ha dado las arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas» (artículo 1859); si no se fijó plazo para retractarse, no cabe hacerlo después de los dos meses siguientes al acuerdo, ni después de otorgada la escritura o de empezada la entrega (artículo 1860). Para que se entiendan como parte del precio o como señal de que el negocio quedó convenido, eso tiene que constar por escrito; si no consta, la ley presume de derecho que los dos se reservaron la facultad de retractarse (artículo 1861).

3. La escritura en la notaría y la retención en la fuente

La venta de un inmueble solo queda perfecta ante la ley con la escritura pública: «La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública» (Código Civil, artículo 1857). La notaría y la fecha se fijan en la promesa; en Cajicá funciona la Notaría Única del municipio. Si el inmueble es de vivienda, la ley le ordena al notario indagar «al propietario del inmueble acerca de si tiene vigente sociedad conyugal, matrimonio o unión marital de hecho», y usted declara bajo juramento si está afectado a vivienda familiar, salvo cuando los dos cónyuges van a firmar la escritura (Ley 258 de 1996, artículo 6).

Si el vendedor es persona natural, antes de firmar paga la retención en la fuente. El Estatuto Tributario somete los ingresos por la venta de activos fijos de personas naturales «a una retención en la fuente equivalente al uno por ciento (1%) del valor de la enajenación», que «deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien, ante el notario en el caso de bienes raíces» (artículo 398). Si se vende la casa o el apartamento de habitación del vendedor adquirido antes del 1 de enero de 1987, ese porcentaje se disminuye según el año de compra (artículo 399).

Los gastos de la escritura se reparten por mitades si nadie pacta otra cosa: «Las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa» (Código Civil, artículo 1862).

4. Registro de la escritura e impuestos de la venta

El comprador no es dueño hasta que la escritura se inscribe: «Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos» (Código Civil, artículo 756). Mientras eso no ocurra, en el folio usted sigue apareciendo como propietario, y a ninguno de los dos le conviene que el registro se demore.

Al registrar se paga el impuesto de registro, que es departamental: las asambleas departamentales fijan la tarifa y, para un inmueble de Cajicá, la fija la de Cundinamarca dentro del rango de la ley, que para los «Actos, contratos o negocios jurídicos con cuantía sujetos a registro en las oficinas de registro de instrumentos públicos» va «entre el 0.5% y el 1%» (Ley 223 de 1995, artículo 230). La base no puede ser inferior al avalúo catastral o al autoavalúo (artículo 229), y comprador y vendedor lo pagan «por partes iguales, salvo manifestación expresa de los mismos en otro sentido» (artículo 227). En la práctica todavía se le dice beneficencia.

Hay plazo para pedir el registro. Cuando la ley no señala un término especial, la escritura otorgada en Colombia se presenta «Dentro de los dos meses siguientes» a su otorgamiento, y la otorgada en el exterior, dentro de los tres meses siguientes; si no, «La extemporaneidad en el registro causará intereses moratorios» (Ley 223 de 1995, artículo 231).

Del lado del vendedor queda el impuesto sobre la utilidad. Son ganancias ocasionales «las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más» (Estatuto Tributario, artículo 300), y para las personas naturales residentes la tarifa «es quince por ciento (15%)» (artículo 314). Si el inmueble fue suyo por menos de dos años, la utilidad no es ganancia ocasional sino renta líquida (artículo 300). Para la casa o el apartamento de habitación hay una exención con condiciones, que está en las preguntas frecuentes. Cuánto le corresponde pagar depende de su costo fiscal y de su declaración de renta: conviene revisarlo con quien se la prepara antes de fijar el precio.

5. La entrega y el acta de entrega

Vender obliga a entregar. «Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida» (Código Civil, artículo 1880), y la entrega se hace «inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él» (artículo 1882). Si el vendedor retarda la entrega por hecho o culpa suya, el comprador puede seguir con el contrato o desistir de él, y en los dos casos pedir la indemnización de perjuicios, siempre que haya pagado o esté pronto a pagar el precio íntegro o haya estipulado pagar a plazo. Y en sentido contrario, si después del contrato la fortuna del comprador menguó tanto que el vendedor está en peligro inminente de perder el precio, no se le puede exigir la entrega aunque se haya pactado plazo para pagar, sino pagando o asegurando el pago (artículo 1882).

El acta de entrega es el documento en el que vendedor y comprador dejan constancia de la fecha y del estado en que se entregó el inmueble. En una venta en Cajicá conviene que diga: fecha y hora; quién entrega y quién recibe; el inmueble con su matrícula y, si los hay, el parqueadero y el depósito; el estado de pisos, muros, carpintería, baños, cocina e instalaciones, con fotos fechadas; las llaves, los controles y las tarjetas de acceso; las lecturas de los contadores de agua, luz y gas y los servicios al día; el paz y salvo de la administración del mes, y los pendientes que se acordaron, con su plazo.

Quién paga qué en la venta

Conjuntos y parcelaciones: el reglamento manda

Comprar en conjunto cerrado o en parcelación significa entrar en un régimen de propiedad horizontal con reglas propias. El reglamento define qué es privado y qué es común, cómo se calculan los coeficientes y las cuotas de administración, qué se puede construir o modificar y con qué autorización, y cómo se sanciona el incumplimiento.

De ahí salen los conflictos más frecuentes: cuotas de administración en mora y su cobro, reformas hechas sin permiso de la asamblea, uso de zonas comunes, decisiones de asamblea tomadas sin el quórum debido y sanciones impuestas sin procedimiento. Leer el reglamento antes de comprar evita la mitad de esas discusiones; la otra mitad se maneja cuando ya ocurrieron.

Arrendamiento y restitución del inmueble

Arrendar una casa en Cajicá no es lo mismo que arrendar un local: cambian las causales, los plazos de preaviso y lo que se puede exigir al terminar. Revisamos y redactamos el contrato para que el día que haya que recuperar el inmueble no falte el documento que hace falta, y llevamos el proceso de restitución cuando el arrendatario no entrega.

Preguntas frecuentes

¿Con el certificado de tradición basta para saber si puedo comprar?

No. El certificado muestra el estado actual y las anotaciones inscritas, que es mucho, pero no dice si un traspaso anterior fue válido ni si hay un heredero o un cónyuge con derecho vivo. Eso solo aparece leyendo la cadena de tradición hacia atrás y las escrituras que la soportan.

El área de la escritura no coincide con la del lote. ¿Eso se puede arreglar?

Suele poder arreglarse, y la vía depende del origen de la diferencia: un error de cita en la escritura, un desenglobe mal hecho o un lindero corrido en el terreno no se corrigen igual. Lo importante es saberlo antes de firmar, porque después el costo de la corrección casi siempre lo termina asumiendo el comprador.

Compré en parcelación y quiero construir. ¿Puedo?

Depende de dos cosas distintas que hay que mirar por separado: lo que permita la reglamentación urbanística del municipio para ese suelo, y lo que permita el reglamento de propiedad horizontal de la parcelación. Una cosa puede autorizar y la otra prohibir, y quien construye sin verificar las dos termina con una obra que no puede legalizar.

¿Qué documentos se necesitan para vender un apartamento en Cajicá?

Los básicos son el certificado de tradición y libertad reciente de cada matrícula (apartamento, parqueadero y depósito, si tienen la suya), la escritura con la que usted adquirió, la cédula de los propietarios, el paz y salvo del impuesto predial que expide la Secretaría de Hacienda de Cajicá y, en propiedad horizontal, el paz y salvo de la administración, que el notario debe exigir (Ley 675 de 2001, artículo 29). Si hay hipoteca, falta además su cancelación; si hay afectación a vivienda familiar, la firma de los dos cónyuges o compañeros permanentes; y si firma un apoderado, el poder.

¿Quién paga los gastos de escrituración y de registro cuando se vende?

Si la promesa no dice otra cosa, las costas de la escritura se dividen entre vendedor y comprador (Código Civil, artículo 1862) y el impuesto de registro se paga por partes iguales (Ley 223 de 1995, artículo 227). La retención en la fuente del 1 % es del vendedor persona natural y se paga ante el notario antes de la escritura (Estatuto Tributario, artículo 398). Todo esto se puede pactar distinto, y por eso conviene dejarlo escrito en la promesa.

¿Se puede vender un apartamento que todavía tiene hipoteca?

Sí, pero la hipoteca sigue al inmueble: «La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido» (Código Civil, artículo 2452). Por eso el comprador o su banco suelen pedir que se pague y se cancele, con escritura de cancelación que se registra (Ley 1579 de 2012, artículo 4, literal b). Lo habitual es pactar en la promesa cómo se paga el saldo con el precio de la venta y en qué momento se firma la cancelación.

¿Cuánto tiempo hay para registrar la escritura de compraventa?

Cuando la ley no fija un término especial, dos meses desde el otorgamiento si la escritura se firmó en Colombia y tres meses si se firmó en el exterior; si se registra después, se causan intereses moratorios por mes o fracción de mes de retardo (Ley 223 de 1995, artículo 231). Mientras tanto, el vendedor sigue figurando como dueño en el folio.

¿Cómo se saca el paz y salvo del impuesto predial en Cajicá?

Lo expide la Secretaría de Hacienda del municipio. En la ventanilla se presenta la copia del pago del predial del año, un certificado de tradición y libertad de no más de 30 días, el recibo pagado del certificado, la copia de la cédula de los propietarios y el trámite para el que se pide, y sale en tres días hábiles. En la página de la Alcaldía se pide con el código catastral nuevo de 25 dígitos; si es para la notaría, se imprime y se lleva a la ventanilla de Hacienda para la firma y el sello originales.

¿Vender mi casa paga ganancia ocasional? ¿Hay alguna exención?

Si el inmueble fue suyo por dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional (Estatuto Tributario, artículo 300), con tarifa del 15 % para personas naturales residentes (artículo 314); si fue por menos, es renta líquida. Para la vivienda hay una exención: «Estarán exentas las primeras cinco mil (5.000) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios», siempre que todo el dinero recibido por la venta se deposite en cuentas de ahorro para el fomento de la construcción (AFC) y se destine a comprar otra casa o apartamento de habitación o a pagar, en todo o en parte, uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda vendida; en este último caso no hace falta la cuenta AFC si el abono va directo al crédito, en los términos del reglamento. Si los recursos se retiran para otro propósito, se pierde el beneficio y la entidad financiera practica las retenciones que no se hicieron al principio (artículo 311-1).

¿Qué debe decir el acta de entrega de un inmueble vendido?

La fecha, quién entrega y quién recibe, el inmueble y sus matrículas, el estado en que se entrega, las llaves y los controles, las lecturas de los servicios, el paz y salvo de la administración y los pendientes con su plazo. Es la prueba de que el vendedor cumplió su obligación de entregar en la época pactada (Código Civil, artículos 1880 y 1882), y deja por escrito el estado del inmueble para cuando aparezca una discusión sobre daños.

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Página actualizada el 11 de noviembre de 2026. Las normas se transcriben del texto oficial de la Secretaría del Senado (Código Civil, Estatuto Tributario y Leyes 223 de 1995, 258 de 1996, 675 de 2001 y 1579 de 2012), consultado ese día; el trámite del paz y salvo predial, del portafolio de trámites de la Alcaldía de Cajicá (Secretaría de Hacienda).