Sabaneta cabe en quince kilómetros cuadrados y la propia Alcaldía lo presenta como el municipio más pequeño del país; la memoria justificativa de su plan básico de ordenamiento lo describe como uno de los más activos, inmobiliaria y económicamente, en el contexto metropolitano, y el Concejo de Envigado se refirió en 2025 al crecimiento urbanístico y poblacional de los dos municipios. Parte de esa vivienda nueva se destina al arriendo, y con ella llegan las moras de canon y de servicios.
Cuando el arrendatario deja de pagar hay dos caminos que conviene no confundir: cobrar lo que se debe y recuperar el inmueble. ADALET LEGAL, con más de 20 años de ejercicio, ordena los dos en el orden correcto para propietarios e inmobiliarias de Sabaneta.
El contrato de arrendamiento ya presta mérito ejecutivo
Lo que sigue corresponde al arrendamiento de vivienda urbana, que es lo que regula la Ley 820 de 2003; el local comercial se rige por otras reglas y admite pactos que aquí están prohibidos. Dicho eso, la ley es clara: las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes son exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento. No hace falta un pagaré ni un título aparte para cobrar los cánones dejados de pagar. Lo que sí hace falta es que el contrato conste por escrito y esté firmado por el arrendatario, y por el codeudor si lo hay, porque el título ejecutivo exige un documento que provenga del deudor y que el canon y sus reajustes sean determinables a partir de él: un arriendo verbal, que la ley permite, no sirve como título y obliga a probar el contrato antes de poder ejecutar.
Con los servicios públicos ocurre algo parecido: el arrendador que terminó pagando los servicios o las expensas que le correspondían al arrendatario puede repetir ejecutivamente contra él, con las facturas canceladas y el juramento que se entiende prestado con la demanda. La ley previó además el camino para no llegar a eso: exigir al arrendatario garantías o fianzas a favor de la empresa de servicios, que no pueden exceder el valor de dos períodos consecutivos de facturación, y denunciar el contrato ante la empresa remitiéndole esas garantías. Conviene entender el alcance: hecha la denuncia, el arrendador deja de responder y su inmueble deja de estar afecto al pago de esos servicios a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquel en que se hizo, es decir, hacia adelante y sin borrar lo ya causado.
Lo que no sirve como garantía es el depósito en dinero, tan común todavía: la ley prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Quien pide un mes de depósito cree que está protegido y no lo está; quien constituye la garantía de servicios y denuncia el contrato ante la empresa queda en otra posición, al menos frente a los servicios que se causen de ahí en adelante.
Hasta dónde responde el codeudor
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada parte haya cumplido las obligaciones a su cargo y el arrendatario acepte los reajustes de renta autorizados por la ley. Ahí empieza la discusión más frecuente: si quien firmó como respaldo sigue obligado después de la primera prórroga. La respuesta depende de lo que diga la cláusula, y no de la costumbre.
El Código Civil da dos reglas que conviene tener presentes: la fianza no se presume ni se extiende a más de lo expresamente pactado y, renovado el arriendo, las fianzas, prendas o hipotecas constituidas por terceros no se extienden a las obligaciones resultantes de esa renovación. Pero un codeudor solidario no es lo mismo que un fiador: quien se obliga solidariamente y por todo el tiempo que dure el contrato y sus prórrogas responde, en principio, en esos términos, aunque el juez califica la cláusula por su contenido y no por el nombre que se le puso, y ha limitado su alcance cuando la prórroga modificó de manera sustancial la obligación sin intervención del garante.
Por eso la cláusula del codeudor se lee dos veces: antes de firmar, para que diga lo que el arrendador cree que dice, y antes de demandar, para saber a quién se puede incluir. Lo mismo vale para las pólizas de arrendamiento: cubren lo que dice la póliza y tienen sus propios plazos de aviso.
Cobrar los cánones y recuperar el inmueble son dos cosas distintas
La restitución del inmueble arrendado tiene una regla que decide muchos procesos: cuando la causal es la mora, el demandado no será oído mientras no demuestre que consignó a órdenes del juzgado el valor total que, según la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y demás conceptos adeudados, o presente los recibos de pago de los tres últimos periodos. Y cualquiera que sea la causal invocada, debe seguir consignando los cánones que se causen durante el proceso, en ambas instancias. Cuando la causal es exclusivamente la mora, el trámite es de única instancia.
En ese mismo proceso el demandante puede pedir, desde la demanda o en cualquier estado, embargos y secuestros sobre bienes del demandado, incluso antes de notificarlo y prestando caución. Esas medidas se levantan si no se promueve la ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, y esa ejecución continúa en el mismo expediente, sin necesidad de presentar una demanda nueva.
Dejar pasar ese término tiene un costo concreto: se levantan los embargos y secuestros decretados y el mandamiento ejecutivo ya no se notifica por estado sino personalmente al deudor, que para entonces suele ser difícil de ubicar. No se pierde el derecho a cobrar, se pierde la garantía y la ventaja de tiempo, que es justamente lo que convierte una sentencia en dinero recuperado. En cuanto a la instancia, en restitución depende de la causal, y la cuantía en arrendamiento se determina por el valor actual de la renta durante el término inicialmente pactado. Sabaneta tiene juzgados promiscuos municipales con sede en el municipio y pertenece al circuito judicial de Envigado.
Qué revisamos antes de demandar un arriendo en Sabaneta
El contrato y todas sus prórrogas, quién firmó como codeudor y con qué redacción, la cuenta de cánones y de reajustes, las facturas de servicios y las garantías que se hubieran constituido, el inventario y el estado del inmueble, y las comunicaciones de terminación que se hayan enviado.
Con eso se define si conviene demandar solo la restitución, solo el cobro o los dos, contra quién se dirige la demanda y qué medidas cautelares pedir desde el primer día. También se ve lo que conviene corregir en los contratos que siguen vigentes, que suele ser lo más rentable de toda la revisión.
Preguntas frecuentes
El arrendatario se fue debiendo meses y los servicios, ¿a quién le cobro?
Al arrendatario y a quienes se hayan obligado con él en el contrato, según lo que diga la cláusula del codeudor o la póliza. El contrato mismo presta mérito ejecutivo para cobrar los cánones, y si usted tuvo que pagar los servicios públicos que le correspondían al arrendatario, puede repetir contra él por vía ejecutiva con las facturas canceladas. Con los servicios hay un matiz que conviene tener claro: si no se exigió la garantía a favor de la empresa ni se denunció el contrato ante ella, el inmueble sigue afecto al pago de esos consumos y el reclamo termina llegándole al propietario. Y si el inmueble quedó desocupado, la entrega se documenta para que la cuenta se cierre en una fecha cierta.
El codeudor dice que solo respondía por el primer año y el contrato se prorrogó, ¿sigue obligado?
Depende de cómo quedó redactada su obligación. Si firmó como fiador, la ley dice que la fianza no se extiende a más de lo expresamente pactado y que, renovado el arriendo, las fianzas constituidas por terceros no cubren las obligaciones de la renovación. Si se obligó como codeudor solidario por el contrato y sus prórrogas, responde en esos términos. Esa discusión se resuelve leyendo la cláusula, y por eso conviene revisarla antes de incluirlo en la demanda.
¿Puedo cobrar los cánones y pedir el inmueble en el mismo proceso?
En el proceso de restitución no se acumula una demanda ejecutiva, pero el resultado práctico se consigue por otra vía: desde la demanda pueden pedirse embargos y secuestros sobre bienes del demandado para asegurar el pago de los cánones, y una vez en firme la sentencia la ejecución se adelanta ante el mismo juez y en el mismo expediente, sin demanda nueva. Si esa ejecución se promueve dentro de los treinta días siguientes a la ejecutoria, se conservan las medidas y el mandamiento se notifica por estado; después de ese término se pierden las medidas y hay que notificar personalmente al deudor. La otra opción, a veces mejor, es un ejecutivo separado con base en el propio contrato, que presta mérito ejecutivo. Lo que define cuál conviene es dónde están los bienes y qué tan sólido es el contrato como título.
Si tiene un arriendo en mora en Sabaneta
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Esta página hace parte de nuestra práctica nacional de recuperación de cartera. En Sabaneta también atendemos derecho civil, y en el municipio vecino, cobro de cartera en Envigado.