Envigado es un municipio urbano y denso: su plan de desarrollo indica que el 96,3 % de la población reside en el área urbana, y el Concejo municipal se refirió en 2025 al crecimiento urbanístico y poblacional de los municipios de Envigado y Sabaneta. Donde hay edificios y conjuntos hay administraciones, y en cada una hay propietarios que llevan meses sin pagar la cuota mientras el presupuesto del año sigue corriendo.
La copropiedad tiene una ventaja que casi ningún otro acreedor tiene: su título lo expide su propio administrador. Eso hace que el cobro avance sin trámites previos cuando está bien armado y que se enrede cuando no lo está. ADALET LEGAL, con más de 20 años de ejercicio, arma ese cobro para consejos y administradores de Envigado, y defiende al propietario cuando lo que le están cobrando no corresponde.
El certificado del administrador es el título
En los procesos ejecutivos por expensas comunes, la ley de propiedad horizontal dice que el título ejecutivo es solamente el certificado expedido por el administrador, sin ningún requisito ni procedimiento adicional. No hay conciliación previa que agotar y los anexos son pocos: el poder, el certificado de existencia y representación de la copropiedad, ese certificado de deuda y el certificado de tradición que acredita quién es el propietario del bien privado. La tasa de interés bancario corriente la certifica la Superintendencia Financiera, y conviene que el certificado de deuda liquide los intereses con esa referencia.
El certificado cubre tanto las expensas ordinarias como las extraordinarias, y también las multas y demás obligaciones pecuniarias. Cosa distinta es que el deudor pueda discutirlas: la cuota extraordinaria tiene que haber sido aprobada por la asamblea y la multa impuesta respetando el debido proceso del reglamento, y eso es exactamente lo que se alega por vía de excepciones.
Por eso el certificado se redacta pensando en cómo lo va a leer el juez: el proceso ejecutivo exige obligaciones claras, expresas y exigibles, de modo que conviene discriminar cada cuota, su fecha de exigibilidad y los intereses, y tener a la mano el acta que aprobó el presupuesto o la cuota extraordinaria. Un certificado que solo dice un total redondo es el que más se discute.
Intereses, lista de morosos y lo que la copropiedad no puede hacer
El retardo en el pago de expensas causa un interés de mora equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, salvo que la asamblea fije uno inferior. La misma norma permite publicar la lista de los propietarios en mora, con la precisión de que esa publicación debe hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes; la Corte Constitucional revisó esas reglas y las declaró exequibles.
Lo que no está permitido es cobrar por la vía de los hechos. Las sanciones que la ley prevé —publicación, multas sucesivas y restricción del uso de bienes comunes no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte— están previstas para el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, y en ningún caso puede restringirse el uso de los bienes comunes esenciales —los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio y los imprescindibles para el uso y disfrute de cada apartamento— ni el de los bienes comunes destinados al uso exclusivo de una unidad privada, que es el caso del parqueadero asignado. El acceso a la vivienda está siempre en ese grupo.
Tampoco puede la administración suspender servicios que presta una empresa ajena a la copropiedad, como los servicios públicos domiciliarios. Dicho de otro modo: contra el moroso hay proceso ejecutivo, que es la vía idónea, y no castigos internos que terminan en una tutela y le dan al deudor un argumento que no tenía.
La deuda que se queda con el apartamento y el plazo para cobrarla
Cuando el bien privado cambia de dueño, la deuda no desaparece: la ley establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo por las expensas comunes no pagadas por el primero, y el propietario responde solidariamente con el tenedor por las expensas ordinarias. Esa solidaridad alcanza las expensas y sus intereses; las multas impuestas al propietario anterior por incumplir el reglamento son otra cosa y su traslado automático al comprador es discutible. Por eso, al otorgar la escritura, el notario exige el paz y salvo expedido por el representante legal de la copropiedad y, si no se lo entregan, deja constancia de esa circunstancia y de la solidaridad del nuevo propietario. La falta del paz y salvo no impide la venta, pero le traslada el problema al comprador.
El otro plazo que conviene mirar es el de la prescripción. La acción ejecutiva prescribe en cinco años contados desde que cada obligación se hizo exigible, de modo que cada cuota corre por su cuenta y la cartera más vieja es la primera que hay que revisar, no la más reciente. Cumplido ese término la deuda no desaparece: la acción ejecutiva se convierte en ordinaria y dura otros cinco años, de modo que lo que se pierde es la vía rápida y no el crédito. La prescripción se interrumpe con la presentación de la demanda, siempre que el mandamiento ejecutivo se notifique al deudor dentro del año siguiente a la notificación de esa providencia al demandante, y también, por una sola vez, con el requerimiento escrito del acreedor.
Sobre dónde se tramita: los procesos de mínima cuantía, que son los que no superan cuarenta salarios mínimos, van en única instancia, y donde existe juez municipal de pequeñas causas y competencia múltiple le corresponden a él. Para ese cálculo no se cuentan los intereses ni las multas que se causen después de presentada la demanda. Envigado tiene juzgados civiles municipales, juzgados de pequeñas causas y competencia múltiple y juzgados civiles del circuito con sede en el municipio. Y si el deudor se acoge al trámite de insolvencia de persona natural no comerciante, el cobro entra a ese trámite y cambia de reglas.
Qué pedimos antes de armar un cobro de administración
El certificado de deuda discriminado por cuotas e intereses, las actas de asamblea que aprobaron el presupuesto y las cuotas extraordinarias, el reglamento de propiedad horizontal, el certificado de existencia y representación de la copropiedad, el certificado de tradición del bien privado y las comunicaciones que se le enviaron al deudor.
Con eso se define lo esencial: qué parte de la deuda entra al ejecutivo sin discusión, qué parte conviene depurar antes para no exponerla a una excepción, si hay cartera en riesgo de prescribir y si vale la pena una medida cautelar sobre el mismo apartamento o sobre otros bienes del propietario.
Preguntas frecuentes
¿El conjunto puede quitarle el parqueadero, el ascensor o el acceso a quien debe la administración?
No, y por dos razones en este orden. La primera: esas sanciones —publicación, multas sucesivas y restricción del uso de bienes comunes no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte— están previstas por la ley para el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, de modo que frente a una deuda de dinero no proceden. La segunda: aunque procedieran, la ley prohíbe en todo caso restringir el uso de los bienes comunes esenciales y el de los destinados al uso exclusivo de una unidad privada, que es el caso del parqueadero asignado; el acceso a la vivienda y el ascensor, cuando es imprescindible, están fuera de discusión. Tampoco puede la administración suspender servicios públicos que presta una empresa ajena a la copropiedad.
Compré un apartamento en Envigado y me cobran la administración que dejó el dueño anterior, ¿tengo que pagarla?
La ley establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo por las expensas comunes que el primero no pagó, así que la copropiedad puede cobrarle a usted, sin perjuicio de que después repita contra quien le vendió. Esa es la razón por la que el notario exige el paz y salvo de la copropiedad al otorgar la escritura y, cuando no se lo entregan, deja constancia de la solidaridad. Conviene precisar el alcance: esa solidaridad opera sobre las expensas comunes no pagadas y sus intereses, no sobre las multas que se le impusieron al propietario anterior por incumplir el reglamento, así que cuando el cobro llega con un total redondo lo primero es exigir que se discrimine. Antes de comprar, el paz y salvo es tan importante como el certificado de tradición.
¿Hasta cuántos años atrás se pueden cobrar cuotas de administración?
La acción ejecutiva prescribe en cinco años contados desde que cada cuota se hizo exigible, de modo que el plazo corre de forma independiente para cada una. Cumplidos esos cinco años la deuda no se pierde: la acción ejecutiva se convierte en ordinaria y dura otros cinco, así que lo que se pierde es la vía rápida y no el crédito. Ese plazo se interrumpe con la presentación de la demanda, si el mandamiento de pago se notifica al deudor dentro del año siguiente a la notificación de esa providencia al demandante, y por una sola vez con un requerimiento escrito. Si la copropiedad tiene cartera de varios años, lo primero es ordenarla por fechas para saber qué se ejecuta y qué toca por la vía ordinaria.
Si administra un edificio o un conjunto en Envigado
Envíenos el certificado de deuda y las actas donde se aprobaron las cuotas, y le decimos qué se puede ejecutar de inmediato, qué conviene depurar y qué cartera está a punto de prescribir. Escríbanos por WhatsApp o desde la página de contacto.
Esta página hace parte de nuestra práctica nacional de recuperación de cartera. En Envigado también atendemos derecho civil y derecho de familia, y aquí al lado, cobro de cartera en Sabaneta.