Envigado se densificó sobre sus propias casas. Un lote que una familia compró hace cuarenta años vale hoy por lo que se puede construir encima, y por eso la operación típica del municipio ya no es una compraventa corriente sino un trato con un constructor: le entrego el lote y me pagan en apartamentos, o me pagan cuando salga la licencia, o me pagan cuando el proyecto alcance ventas. Esas tres frases describen contratos jurídicamente distintos y con riesgos distintos. En ADALET LEGAL revisamos, negociamos y litigamos esa clase de negocios.
Vender o permutar la casa de familia a un constructor
Permuta de lote por apartamentos: qué queda atado y qué no
En la permuta el precio no se paga en dinero sino en cosas, y aquí esas cosas son unidades que todavía no existen. Ahí está el problema: la obligación del constructor solo es exigible si el contrato identifica con precisión qué va a recibir usted, es decir torre, piso, número de unidad, área privada, parqueaderos, depósito y acabados, además de la fecha de entrega. Cuando el contrato dice apenas que se entregarán dos apartamentos del proyecto, la discusión posterior no es si le deben, sino qué le deben, y esa discusión la gana quien tenga el documento más detallado. El mismo cuidado vale para lo que pasa si el proyecto cambia de diseño o de número de unidades.
Promesa sujeta a licencia de construcción y a estudio de títulos
Es normal que el negocio quede condicionado a que salga la licencia y a que el estudio de títulos resulte satisfactorio. Lo que no es normal es que esa condición no tenga plazo. Una condición sin fecha deja el lote bloqueado de manera indefinida: usted no puede venderlo a otro porque está comprometido, y el constructor no está obligado a nada porque la condición no se ha cumplido. La cláusula correcta fija un término máximo y dice expresamente qué ocurre al vencerse, si el negocio se extingue sin indemnización o si alguna de las partes debe algo. Conviene además pactar quién adelanta los trámites y con qué diligencia.
Qué pasa si el proyecto no arranca o se retrasa años
Ante un incumplimiento el propietario puede, por regla general, pedir que el contrato se cumpla o que se resuelva, y en ambos casos reclamar los perjuicios. Cuál de las dos conviene depende de un hecho concreto: si el lote ya se transfirió o no. Mientras el lote siga a su nombre, la posición es fuerte y la salida suele ser recuperar la libertad de disposición. Si ya lo escrituró y solo tiene una promesa de unidades futuras, la discusión se vuelve de dinero y de garantías, y el resultado depende de qué respaldo quedó inscrito. Por eso el orden de las firmas importa tanto como el precio.
Entregar el inmueble antes de la escritura y mudarse
Muchos negocios exigen que la familia desocupe pronto para que empiece la demolición, con el compromiso de que el constructor cubra un arriendo mientras tanto. Es un arreglo razonable y frecuente, pero deja al propietario sin casa y todavía sin apartamento. Si el proyecto se detiene en ese punto, el problema deja de ser patrimonial y se vuelve inmediato. Lo que se puede hacer es simple y casi nunca se hace: fijar por escrito el plazo de ese arriendo, su monto, quién lo paga si el proyecto se suspende y qué garantía lo respalda, y condicionar la entrega material a que la escritura esté firmada y registrada.
Garantías del vendedor: condición resolutoria e hipoteca a su favor
Cuando usted escritura y el pago queda diferido, en dinero o en unidades, lo que lo protege no es la confianza sino lo que aparece en el folio. Dos herramientas sirven para eso: dejar constancia expresa en la escritura de que el precio está pendiente, de modo que la condición resolutoria quede inscrita, y constituir hipoteca a su favor sobre el mismo inmueble. Sin una de las dos, el adquirente puede hipotecar el lote a un banco, venderlo o aportarlo a un patrimonio autónomo, y a usted le quedaría apenas una reclamación personal contra una sociedad que quizá para entonces no tenga bienes.
Qué revisamos antes de firmar con un constructor en Envigado
Antes de opinar sobre un negocio de estos pedimos el certificado de tradición del lote, el borrador completo del contrato con sus anexos y la prueba de qué etapa urbanística tiene el proyecto. Con eso se responden las preguntas que deciden el caso: qué se transfiere y cuándo, qué recibe usted y en qué fecha exacta, qué pasa si la licencia no sale, qué garantía queda inscrita en el folio a su favor y qué tribunal o juez resuelve si hay pleito. Un contrato que no contesta esas cinco preguntas por escrito no es un mal contrato: es un contrato sin terminar.
Antes de aceptar el caso revisamos los documentos y le decimos con franqueza si tiene con qué ganar y cuánto puede tardar. Los honorarios quedan por escrito desde el primer día: puede ver cómo se calculan en nuestra guía de honorarios de abogado en Colombia.
Preguntas frecuentes
Firmé una promesa con un constructor y el proyecto lleva años sin empezar, ¿puedo salirme?
Depende de cómo quedó redactada la promesa. Si el contrato fijó un plazo para firmar la escritura o para que se cumpliera la condición y ese plazo venció, hay incumplimiento y usted puede pedir la resolución del contrato con indemnización, o exigir el cumplimiento si todavía le interesa el negocio. Si la promesa no fijó fecha, la discusión es distinta y suele resolverse constituyendo en mora al constructor antes de demandar. En los dos escenarios lo primero es revisar el texto y el folio, porque de ahí sale la estrategia y también el término con que se cuenta.
En una permuta de lote por apartamentos, ¿cuándo dejo de ser dueño del lote?
Cuando se firma la escritura pública y esa escritura se registra en el folio de matrícula. Firmar la promesa no transfiere la propiedad, aunque sí genera obligaciones exigibles. Esa distinción es la que decide su posición si el negocio se cae: antes del registro usted sigue siendo el titular y discute desde afuera; después del registro discute como acreedor. Por eso conviene negociar que la transferencia coincida con un hito verificable del proyecto y no con la sola firma del acuerdo inicial.
El constructor pide que le escriture antes de entregarme los apartamentos, ¿eso es normal?
Es frecuente, porque el constructor necesita el lote a su nombre o en un patrimonio autónomo para tramitar licencias y financiación. Que sea frecuente no significa que deba hacerse sin respaldo. Lo razonable es que a cambio de esa transferencia queden inscritas garantías a su favor, que las unidades prometidas estén identificadas con precisión y que exista un plazo cierto con consecuencias pactadas si se incumple. Aceptar la escritura sin ninguna de esas tres cosas es quedarse sin el inmueble y sin más respaldo que la palabra del proyecto.
Otros servicios en Envigado
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