En Sabaneta buena parte de la vivienda se vende antes de existir. El comprador separa con un plano, un folleto y un apartamento modelo, entrega dinero durante dos o tres años y solo al final ve lo que compró. Jurídicamente esa operación no es todavía una compraventa: es una separación, un encargo fiduciario o una promesa, y cada una de esas figuras reparte de manera distinta el riesgo de que el proyecto no salga, se demore o cambie. En ADALET LEGAL revisamos esos contratos antes de firmarlos y reclamamos cuando el proyecto no cumple.
Comprar sobre planos: el dinero entra antes que el apartamento
Separación, encargo fiduciario y promesa no son lo mismo
La separación es apenas un acuerdo para reservar una unidad y suele ser lo más frágil que existe. El encargo fiduciario implica que su dinero entra a un patrimonio administrado por una sociedad fiduciaria, con reglas propias sobre cuándo puede entregarse al constructor. La promesa de compraventa ya es un contrato que obliga a firmar la escritura en una fecha determinada. Saber cuál de las tres firmó no es una discusión académica: determina a quién le reclama, qué puede exigir y desde cuándo corre el plazo. Muchos compradores creen tener una promesa y en realidad tienen una separación con otro nombre.
El punto de equilibrio y qué pasa si no se alcanza
Casi todos los proyectos condicionan su inicio a que se cumplan ciertas condiciones, típicamente un número de ventas, la licencia y el crédito de construcción. Es lo que los contratos llaman punto de equilibrio. Mientras no se alcance, los recursos deben permanecer en el patrimonio autónomo y no pueden usarse en la obra. Si el plazo vence sin alcanzarlo, lo que corresponde es la devolución de lo aportado en los términos pactados, normalmente con los rendimientos y descontando los costos que el contrato haya autorizado. Ahí la pregunta decisiva es qué dice exactamente el contrato sobre el plazo y sobre los descuentos, porque es donde más varían entre proyectos.
Desistir a mitad de camino y cuánto se recupera
Retirarse antes de la escritura casi siempre tiene un costo, y ese costo lo fija el contrato mediante una cláusula penal o una retención sobre lo aportado. Esa sanción no es intocable: cuando resulta desproporcionada frente al perjuicio real, se puede pedir su reducción. Y hay que distinguir dos situaciones que los proyectos tienden a mezclar: el comprador que se arrepiente sin razón y el comprador que se retira porque el proyecto cambió el área, el precio, el diseño o la fecha. En el segundo caso no hay desistimiento sino incumplimiento del vendedor, y la consecuencia debería ser la contraria.
A quién se le reclama: fiduciaria, constructor o vendedor
La sociedad fiduciaria administra recursos conforme al contrato; no construye, no vende el apartamento y no responde por la calidad de la obra. El constructor responde por la ejecución y por los defectos. El vendedor responde por las obligaciones del contrato de compraventa. Dirigir la reclamación contra quien no debe es la forma más común de perder tiempo y, a veces, el término. En la práctica hay que leer quién firmó cada documento y en qué calidad, porque en un mismo proyecto pueden coincidir tres sociedades distintas y solo una tener la obligación que usted quiere exigir.
De la entrega a la escritura: la demora que nadie asume
Es frecuente recibir el apartamento, mudarse y pasar meses sin escritura registrada, porque falta levantar la hipoteca del crédito de construcción, constituir la propiedad horizontal o corregir el área. Durante ese tiempo usted vive en el inmueble pero no es su dueño, no puede venderlo ni ofrecerlo en garantía, y el bien sigue expuesto a los acreedores de quien figura como titular. Esa demora suele estar fuera de las cláusulas de sanción, que se redactan pensando solo en la entrega material. Es uno de los puntos donde conviene reclamar por escrito temprano y dejar constancia, en vez de esperar a que se resuelva sola.
Los documentos que pedimos antes de opinar sobre una preventa
Para dar una opinión útil necesitamos tres documentos, y casi nunca están los tres. El contrato que usted firmó, con sus anexos y con el reglamento del proyecto, porque ahí están el punto de equilibrio, el plazo y la sanción por retiro. Los comprobantes de todo lo entregado, con fecha y destinatario, porque no es lo mismo haber consignado a la fiduciaria que a la cuenta del constructor. Y cualquier comunicación escrita del proyecto sobre fechas, cambios de diseño o prórrogas, que suele ser la prueba de que el incumplimiento existió y de cuándo empezó.
Antes de aceptar el caso revisamos los documentos y le decimos con franqueza si tiene con qué ganar y cuánto puede tardar. Los honorarios quedan por escrito desde el primer día: puede ver cómo se calculan en nuestra guía de honorarios de abogado en Colombia.
Preguntas frecuentes
Separé un apartamento sobre planos y quiero retirarme, ¿me devuelven lo que pagué?
Depende de por qué se retira y de qué dice el contrato. Si se retira por decisión propia, lo normal es que el proyecto retenga una suma pactada y devuelva el resto; esa retención se puede discutir cuando es desproporcionada. Si se retira porque el proyecto cambió condiciones esenciales, se atrasó más allá de lo pactado o nunca alcanzó el punto de equilibrio, no se trata de un desistimiento suyo sino de un incumplimiento ajeno, y la devolución debería ser íntegra y con rendimientos. Por eso el análisis empieza por los correos y las cartas del proyecto, no por la cláusula de retiro.
El proyecto no alcanzó el punto de equilibrio, ¿qué pasa con mis aportes?
Si el plazo pactado venció sin que se cumplieran las condiciones, los recursos administrados en el patrimonio autónomo deben devolverse en los términos del contrato, normalmente con los rendimientos que hayan generado y con los descuentos expresamente autorizados. Lo primero es verificar que su dinero haya entrado efectivamente a la fiduciaria y no directamente a una cuenta del constructor, porque eso cambia por completo el camino de la reclamación y la solvencia de quien debe responder.
¿La fiduciaria responde por los defectos del apartamento?
Por regla general no. La sociedad fiduciaria responde por administrar los recursos conforme al contrato y por las obligaciones que allí asumió, no por la calidad de la construcción ni por los plazos de obra, que son del constructor. Distinto es que la fiduciaria haya entregado recursos al proyecto sin que se cumplieran las condiciones previstas: ahí sí puede comprometerse su responsabilidad. Para saber cuál de los dos escenarios es el suyo hay que leer el contrato de fiducia y no solo el que firmó con la sala de ventas.
Otros servicios en Sabaneta
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