El derecho civil decide a quién pertenece un bien, quién responde por un daño y qué ocurre cuando se incumple un contrato que no es de trabajo ni es mercantil. En Bucaramanga esa materia tiene un perfil propio, porque la ciudad creció sobre una meseta y hacia sus bordes: buena parte de los pleitos no nacen de un negocio mal hecho sino de la forma en que se construyó, se dividió y se heredó el suelo.
Atendemos asuntos civiles de Bucaramanga y de su área metropolitana, y también de los municipios de la provincia de Santander, donde el problema suele ser otro: predios de tradición larga que nunca se pusieron al día.
Lo que se discute cuando la ciudad crece hacia arriba y hacia el borde de la meseta
En el casco urbano la mayoría de los conflictos civiles gira alrededor de la construcción en altura y de la convivencia forzosa que impone la propiedad horizontal. Tres discusiones concentran casi todo:
El daño que aparece después de la entrega. Humedades, filtraciones, fisuras y desprendimientos en un apartamento o en un local recién recibido. El régimen civil hace responder al constructor por los vicios de la obra, y la discusión rara vez es sobre el derecho: es sobre la prueba. Qué se entregó, qué se pactó, cuándo apareció el daño y cuál fue su causa técnica. Un dictamen que establezca el origen del deterioro pesa más que cualquier reclamación escrita.
El daño que una obra causa al predio vecino. En una ciudad que se construye entre edificaciones ya existentes y sobre terreno con pendiente, la excavación, el anclaje y el manejo de aguas de una obra pueden afectar al inmueble contiguo o al que está más abajo. Lo que decide el caso es el estado del predio antes de que la obra empezara: si nadie lo registró, la discusión se vuelve cuesta arriba.
La copropiedad. Cuotas de administración, usos no permitidos, reformas sobre bienes comunes, decisiones de asamblea y zonas que el reglamento destina a una cosa y se usan para otra. Aquí el documento que manda es el reglamento de propiedad horizontal inscrito, no la costumbre del edificio.
En las laderas y los taludes el asunto cambia de naturaleza: el problema no es el título sino la estabilidad —muros de contención, manejo de aguas lluvias y el efecto que la obra de arriba produce sobre el predio de abajo—, y la responsabilidad hay que repartirla entre quien construyó, quien debía mantener y quien tenía a su cargo el cuidado del terreno.
Títulos, linderos y posesión en Bucaramanga y en la provincia
El segundo grupo de asuntos es el del título. Los folios de matrícula inmobiliaria de la ciudad los custodia la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga, y Santander no es un solo círculo registral: San Gil, por ejemplo, tiene oficina propia. El dato es práctico y no burocrático, porque si el predio está en la provincia el folio puede no estar en Bucaramanga, y pedir el certificado donde no corresponde cuesta semanas.
Sobre ese folio se arma todo lo demás. La pertenencia la pide quien ha poseído el bien por sí mismo, de forma pública y sin reconocer dueño ajeno, para que se le declare propietario; la demanda se inscribe en el folio, de modo que el proceso queda a la vista de cualquiera que consulte el inmueble. El deslinde y amojonamiento es otra cosa y suele confundirse con el anterior: allí nadie discute de quién es el predio, se discute dónde termina, y sirve cuando el lindero de la escritura no coincide con la cerca, el muro o el plano. Las servidumbres de paso, acueducto y desagüe que se vienen usando de hecho desde hace años y que nadie constituyó por escrito son fuente constante de pleitos apenas el predio se vende o se divide. Y las sucesiones sobre inmuebles congelan el bien mientras no se adjudiquen, porque ningún heredero puede disponer de lo que todavía no es suyo; en los predios rurales de tradición larga llegan a acumularse dos y tres sucesiones sin abrir.
Dónde se reparte el proceso y qué hay que agotar antes de demandar
El proceso que versa sobre un inmueble se sigue ante el juez del lugar donde está el bien, no donde vive el propietario. Conviene establecerlo desde el principio: un predio situado en Floridablanca, en Girón o en Piedecuesta no se convierte en un asunto de Bucaramanga porque el dueño viva en la ciudad.
Dentro de la ciudad, la cuantía reparte el asunto entre los juzgados civiles municipales y los de circuito, y cuál despacho concreto lo conoce no lo escoge nadie: lo define el reparto, que en esta plaza hace la Oficina Judicial de Bucaramanga, dependencia de la Dirección Seccional de Administración Judicial de Bucaramanga. De esa misma Dirección Seccional dependen oficinas de apoyo y de servicios en San Gil, el Socorro, Barrancabermeja y Vélez, que es donde se radica lo de la provincia.
Antes de demandar hay un paso que se olvida y devuelve expedientes: por regla general la conciliación extrajudicial en derecho es requisito de procedibilidad de los procesos declarativos —y los civiles que hemos descrito lo son—, salvo cuando lo que se pide son medidas cautelares. En Bucaramanga esa conciliación puede adelantarse ante el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Bucaramanga, que funciona en la carrera 19 n.º 36-20, piso 2, y que fue aprobado por las Resoluciones 795 del 22 de marzo de 1994 y 756 del 27 de septiembre de 2001 del Ministerio de Justicia y del Derecho. Ese mismo centro presta arbitraje, mediación y amigable composición, e insolvencia de persona natural no comerciante.
Y si el contrato del que nace la discusión trae cláusula compromisoria, el asunto no va al juez sino al árbitro. Eso se decide al firmar, no cuando el conflicto ya existe.
Preguntas frecuentes
¿El constructor responde por las humedades y las fisuras que aparecieron después de entregado el apartamento?
El régimen civil prevé la responsabilidad del constructor por los vicios de la obra, y esa responsabilidad no depende de que la constructora o la aseguradora la reconozcan. Lo que decide el caso en la práctica es la prueba: la fecha de entrega, lo que se pactó, el registro del estado del inmueble y, sobre todo, un dictamen técnico que establezca el origen del daño. Reclamar por escrito apenas aparece el deterioro y documentarlo vale más que cualquier discusión posterior sobre quién tenía razón.
Mi predio está en la provincia de Santander y no aparece en la Oficina de Registro de Bucaramanga. ¿Dónde está el folio?
Santander no es un círculo registral único. La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga custodia los folios de la ciudad, pero hay municipios de la provincia que corresponden a otra oficina: San Gil, por ejemplo, tiene la suya. Lo primero en cualquier asunto sobre un inmueble es establecer a qué oficina corresponde el predio y pedir allí el certificado de tradición, porque sin ese documento no se sabe quién figura como propietario, qué gravámenes pesan sobre el bien ni si hay demandas inscritas.
¿Qué diferencia hay entre pedir la pertenencia y pedir que se corrijan los linderos?
Son dos procesos distintos y confundirlos cuesta el pleito. En la pertenencia se discute de quién es el bien: el poseedor pide que se le declare propietario por el tiempo y la forma en que lo ha ocupado. En el deslinde y amojonamiento nadie discute la propiedad, se discute dónde está la línea que separa dos predios cuando la escritura, el plano y lo que hay construido en el terreno no coinciden. Antes de demandar hay que saber cuál de las dos cosas se está pidiendo, porque la prueba que sirve para una no sirve para la otra.
Hable con un abogado
Si el asunto es civil y está en Bucaramanga o en Santander, el primer paso es casi siempre el mismo: el certificado de tradición del inmueble, los documentos del negocio y, si hay daño, el registro de cómo estaba el bien antes. Con eso se puede decir si hay caso y qué vía conviene.
Decirlo al revés también es parte del trabajo: un proceso sobre un bien que vale menos de lo que cuesta el pleito, o contra quien no tiene con qué responder, rara vez conviene, y cuando ese es el cuadro lo decimos antes de empezar y no después.
Esta página hace parte de nuestra práctica nacional de derecho civil. En Bucaramanga también atendemos derecho comercial, recuperación de cartera, derecho laboral, derecho inmobiliario, derecho de familia y registro y defensa de marcas. El conjunto de la práctica en la ciudad está en abogados en Bucaramanga.