Buena parte de los negocios de Itagüí funciona en un inmueble que no es suyo. La Alcaldía llama al municipio la ciudad industrial de Colombia y en su territorio está la Central Mayorista de Antioquia. Cuando el contrato de arriendo de esa bodega o de ese local se vence, o cuando el negocio se vende, aparecen dos preguntas que el Código de Comercio resolvió hace décadas y que casi nadie tiene presentes al firmar: hasta dónde llega el derecho del comerciante a que le renueven, y qué pasa con el inmueble cuando el establecimiento cambia de dueño.
ADALET LEGAL, con más de 20 años de ejercicio, revisa esos contratos antes del vencimiento, cuando todavía se puede negociar, y asume la discusión cuando ya hay desahucio o entrega de por medio.
Dos años en el mismo inmueble: el derecho a la renovación
El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a que le renueven el contrato al vencimiento. No es una prórroga automática de las mismas condiciones: es el derecho a continuar, con las condiciones que se acuerden o, si no hay acuerdo sobre el precio y lo demás, con las que fije el juez en un proceso con dictamen pericial.
La ley reconoce tres excepciones a ese derecho: que el arrendatario haya incumplido el contrato; que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la del arrendatario; y que el inmueble deba reconstruirse, o repararse con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolerse por su estado de ruina o para construir una obra nueva.
Hay un detalle que decide muchos casos: contra estas reglas no produce efecto ninguna estipulación de las partes, de modo que la cláusula por la que el arrendatario renuncia de antemano a la renovación, tan común en los contratos de bodega, no vale. Lo que sí se discute en esos casos es el supuesto de hecho: que en ese inmueble haya funcionado un mismo establecimiento de comercio durante dos años seguidos, y no un simple depósito anexo de un establecimiento registrado en otra dirección. Por eso conviene que la dirección del establecimiento en el registro mercantil, la facturación y el contrato coincidan desde el primer día.
Desahucio, preferencia e indemnización
Cuando el propietario invoca la necesidad del inmueble o las obras, tiene que avisar: debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato. Si no lo hace, el contrato se entiende renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del inicial. Es la consecuencia que más se pasa por alto cuando el aviso llega tarde o de palabra. La propia norma trae una salvedad: ese aviso no se exige cuando el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
Si el inmueble se repara, reconstruye o se levanta uno nuevo, el arrendatario desalojado tiene derecho de preferencia para tomar los locales en igualdad de circunstancias y sin pagar primas, con avisos que la ley fija en sesenta días para el propietario y treinta para el comerciante; si los locales nuevos son menos que los anteriores, se prefiere a los arrendatarios más antiguos.
Y si el propietario no le da al inmueble el destino que invocó, o no empieza las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, o arrienda los locales o los usa para actividades similares a las del antiguo arrendatario, debe indemnizarlo: el lucro cesante por el tiempo que duró cerrado, los gastos de la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles. El inmueble queda especialmente afecto a ese pago y la demanda se inscribe.
Vender el negocio cuando el inmueble es arrendado
El arrendatario no puede subarrendar todo el inmueble ni cambiar su destinación sin autorización del arrendador, y puede subarrendar hasta la mitad, siempre con la misma limitación: sin darle una destinación distinta que lesione los derechos del arrendador. La cesión del contrato, en cambio, es válida en dos casos: cuando el arrendador la autoriza y cuando es consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio. Quien vende su negocio como unidad puede, por esa vía, entregarle al comprador el contrato del local.
La venta del establecimiento tiene reglas propias. Se presume hecha en bloque, es decir, comprendiendo todos sus elementos; consta en escritura pública o en documento privado reconocido por los otorgantes ante funcionario competente, para que produzca efectos entre las partes, y se inscribe en el registro mercantil para que sea oponible a terceros. Ese registro lo lleva, para Itagüí, la Cámara de Comercio Aburrá Sur, con sede principal en el municipio y jurisdicción también en Envigado, Sabaneta, La Estrella y Caldas. Al negocio se acompaña un balance con la relación discriminada del pasivo, certificado por contador público.
El punto que más caro sale es el de las deudas. El enajenante y el adquirente responden solidariamente por las obligaciones del establecimiento que consten en los libros, y esa responsabilidad del vendedor solo cesa dos meses después de inscrita la enajenación, y únicamente si se cumplieron tres requisitos: aviso escrito e individual a cada acreedor, aviso general publicado en un diario de la capital y en uno local, y que ningún acreedor haya manifestado su inconformidad dentro de esos dos meses. Los acreedores pueden exigir garantías dentro de los dos meses siguientes al registro. Y las obligaciones que no consten en los libros ni en el documento de enajenación siguen a cargo del enajenante, pero si el adquirente no demuestra que obró con buena fe exenta de culpa, responde solidariamente con él: la carga de probar esa buena fe es del comprador, no del acreedor.
Qué revisamos antes de una renovación o de una venta en Itagüí
En el arriendo: la fecha real en que empezó a funcionar el establecimiento en ese inmueble, el contrato y todas sus prórrogas, la destinación pactada, las cláusulas de renuncia, el estado de las mejoras y la forma en que llegó el desahucio. Con eso se sabe si hay derecho a renovación, si el aviso surtió efecto y qué se puede exigir.
En la venta del negocio: qué entra y qué no en el bloque, el balance y la relación del pasivo, los avisos a los acreedores, la cesión del contrato de arriendo y la inscripción en el registro mercantil. Bien hecho, el vendedor puede quedar liberado en el término y con los requisitos que fija la ley, y el comprador entra sabiendo qué pasivo asume: el que consta en los libros lo asume solidariamente, y frente al que no consta su protección depende de haber obrado con buena fe exenta de culpa y de poder demostrarlo.
Preguntas frecuentes
Llevo más de dos años con mi negocio en una bodega de Itagüí y el dueño no me quiere renovar, ¿puede negarse?
Solo por una de las tres causas que permite la ley: que usted haya incumplido el contrato, que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para una empresa suya sustancialmente distinta, o que haya que reconstruirlo, repararlo con obras que exijan desocuparlo o demolerlo. En los dos últimos casos debe avisarle con no menos de seis meses de anticipación, y si no avisó, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones y por el mismo término inicial. La ley exceptúa de ese aviso los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
En el contrato firmé que renunciaba al derecho de renovación, ¿esa cláusula vale?
No. La ley dice expresamente que contra esas normas no produce efectos ninguna estipulación de las partes, de modo que la renuncia anticipada no lo priva del derecho. Lo que sí tiene que poder acreditar es el supuesto de hecho: que ocupó el inmueble no menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio.
Voy a vender mi empresa y la bodega es arrendada, ¿puedo pasarle el contrato al comprador?
Sí, cuando la cesión es consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio la ley la considera válida, sin que haga falta la autorización del arrendador; distinto es subarrendar, que solo se permite hasta la mitad del inmueble y sin cambiar la destinación. Hay un punto que conviene pactar expresamente: la validez de la cesión no libera por sí sola al arrendatario que cede, de modo que, salvo que el arrendador lo libere de forma expresa, el vendedor sigue respondiendo frente a él. Y junto con la cesión conviene ordenar la venta del establecimiento: el balance con el pasivo discriminado, los avisos a los acreedores y la inscripción en el registro mercantil, porque de eso depende cuándo deja de responder el vendedor.
Antes de que se venza el contrato o se firme la venta
Cuéntenos desde cuándo funciona su negocio en ese inmueble, qué dice el contrato y si ya recibió un aviso de terminación, y le decimos qué derechos tiene y en qué plazo hay que ejercerlos. Escríbanos por WhatsApp o desde la página de contacto.
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