En Marinilla buena parte de la propiedad se movió dentro de las familias antes que en el mercado. El padre le pasó el lote de atrás a un hijo para que construyera, a otro le dejó la casa del pueblo con el encargo de cuidar a la madre, y a un tercero no le dio nada porque ya se había ido. Esas decisiones se tomaron en vida, muchas veces sin escritura y siempre sin pensar en cómo se leerían después. Su efecto jurídico solo se discute cuando muere quien las tomó. En ADALET LEGAL trabajamos esa clase de asuntos.
El lote que el papá le dio a un solo hijo
Donación, anticipo de herencia y colación entre hermanos
Cuando un padre le entrega un bien a un hijo en vida, la ley presume por regla general que le está adelantando lo que le correspondería en la herencia. Eso significa que a la muerte del donante ese bien se tiene en cuenta para calcular lo que cada hijo debe recibir, y quien ya recibió se lleva menos del resto. A esa operación se le llama colación. El donante puede disponer que la donación no se impute a la herencia, pero eso debe quedar dicho de manera expresa, y aun así tiene un límite: nadie puede dejar por fuera a los legitimarios repartiendo todo en vida. Por eso la pregunta no suele ser si la donación vale, sino cómo se computa.
La donación que requería autorización judicial previa
No toda donación se perfecciona con la sola voluntad de las partes. Por encima de cierto valor la ley exige que un juez la autorice antes de otorgarse, y sin esa autorización la donación queda sin efecto en la parte que excede ese límite. Es un requisito que se pasa por alto con frecuencia en negocios familiares de predios, donde el valor real del bien supera con holgura lo que la familia supone. Revisarlo temprano tiene dos usos opuestos y ambos legítimos: sirve para cuestionar una donación que dejó al resto de los hijos sin nada, y sirve también para blindar una donación que se quiere hacer bien desde el principio.
Entregar el predio sin escriturarlo: qué derecho queda
Decirle a un hijo que el lote es suyo y dejarlo construir no transfiere el dominio. Mientras no haya escritura pública registrada, el predio sigue figurando a nombre del titular inscrito y, cuando este muere, entra a la masa de la sucesión junto con lo demás. Eso sorprende a familias enteras que llevan veinte años tratando ese lote como propio. Lo que sí produce efectos es cómo se comportó cada uno durante esos años, porque de ahí puede surgir una posición jurídica distinta de la de simple ocupante. Establecer cuál es exige mirar hechos concretos: quién ejerció actos de dueño, a la vista de quién y sin oposición de nadie.
Revocar una donación: en qué casos cabe y en cuáles no
Una donación no se deshace porque el donante se arrepienta. Cabe revocarla cuando el beneficiario incurre en una ofensa grave contra quien lo benefició, y esa causal tiene un término breve que se cuenta desde que el donante la conoce, de modo que dejar pasar los años equivale a renunciar. Distinto es el caso de la donación sujeta a una carga, por ejemplo la de cuidar a un padre o la de permitir que un hermano siga viviendo en el inmueble: si esa carga se incumple, la vía no es la revocación por ingratitud sino el incumplimiento de lo pactado, y conviene no equivocarse de camino porque los términos y las pruebas son distintos.
Construir la casa propia en el lote de los padres
Es la situación más común del municipio y la que peor termina cuando nadie la ordenó a tiempo. La regla general es que lo construido sigue la suerte del suelo, es decir que la casa le pertenece al dueño del terreno; quien construyó puede tener derecho a que se le pague lo edificado, y el alcance de ese derecho depende de si el dueño supo y consintió la obra y de la buena fe con que se actuó. Cuando el dueño muere, esa cuenta se cruza con la sucesión y con las donaciones anteriores. Resolverlo en vida cuesta una escritura; resolverlo después cuesta un proceso entre hermanos que ya no se hablan.
Qué se revisa antes de discutir una donación en Marinilla
El caso se arma con cuatro cosas. El certificado de tradición del predio, para ver si hubo transferencia registrada, en qué fecha y con qué título. La escritura de donación o de venta, si existe, porque a veces lo que la familia llama regalo figura en el papel como compraventa por un precio simbólico, y eso cambia el análisis. El registro civil de defunción y la lista de hijos, para saber quiénes son legitimarios. Y la historia de la ocupación: quién vive allí, desde cuándo, quién construyó y quién pagó impuestos. Con eso se sabe si el asunto se plantea dentro de la sucesión, por fuera de ella o en ambos frentes.
Antes de aceptar el caso revisamos los documentos y le decimos con franqueza si tiene con qué ganar y cuánto puede tardar. Los honorarios quedan por escrito desde el primer día: puede ver cómo se calculan en nuestra guía de honorarios de abogado en Colombia.
Preguntas frecuentes
Mi papá le escrituró el lote a mi hermano en vida, ¿eso se puede reclamar?
Depende de qué dice la escritura y de cuánto valía el bien. Si fue una donación, por regla general se entiende como un adelanto de la herencia y debe traerse a cuentas cuando se liquide la sucesión, de modo que su hermano recibiría menos del resto. Si superaba el valor a partir del cual se exige autorización judicial previa y no la hubo, la donación puede quedar sin efecto en el exceso. Y si figura como compraventa por un precio que nunca se pagó, la discusión es otra y hay que probarlo. Por eso lo primero es leer la escritura y el folio, no la versión familiar de los hechos.
Nos entregaron el terreno hace años y nunca hubo escritura, ¿qué tenemos?
Sin escritura registrada no hay propiedad, y el predio sigue perteneciendo a quien figura en el folio o, si ya murió, a sus herederos. Eso no significa que no tengan nada: la posición de quien recibió y ocupó durante años puede ser distinta de la de un simple ocupante, y también está en juego lo que hayan construido o mejorado. Cuál es exactamente esa posición depende de hechos verificables, de cuándo entraron, a título de qué y si alguien se opuso alguna vez. Conviene revisarlo antes de que se abra la sucesión, no después.
Construí mi casa en el lote de mis padres, ¿esa casa es mía?
Como regla general, la construcción pertenece al dueño del terreno, de manera que la casa no es suya solo por haberla levantado y pagado. Lo que sí puede tener es derecho a que le reconozcan el valor de lo construido, y ese derecho es más fuerte cuando los dueños conocieron y permitieron la obra, que es lo habitual en estos casos. Si el terreno ya entró en una sucesión, la cuenta se discute dentro de ella. La salida limpia, cuando los padres viven y están de acuerdo, es formalizarlo por escritura antes de que el problema tenga que resolverlo un juez.
Otros servicios en Marinilla
En el Oriente también atendemos Rionegro y La Ceja. Vea además nuestra página nacional de derecho civil.